驗屋5大重點指南-驗屋事前準備與考量

2024-08-26
18:00

前言

買房是一件既興奮又緊張的大事，畢竟這將是我們未來生活的避風港，然而在興奮之餘，千萬別忽略了「驗屋」這個重要步驟！驗屋就像是我們為新家做的一次健康檢查，確保它沒有隱藏的問題，無論您是買新成屋還是中古屋，做好驗屋準備都能讓您避免日後可能的麻煩和額外的花費。接下來，房市氣象台將帶您一起探索驗屋前的準備工作和注意事項，讓您輕鬆掌握驗屋技巧，確保您的新家沒有任何隱患。

重點1：新成屋跟中古屋驗屋的重點差別

您知道嗎？新成屋和中古屋在驗屋時有不同的重點，驗屋不僅是檢查房屋的外觀和設施，更是確保房屋的結構和功能都達到安全和舒適的標準，新成屋和中古屋由於其建造時間和使用狀況的不同，在驗屋時需要關注的地方也有所不同，瞭解這些差別，能夠幫助您更有針對性地進行檢查，避免未來出現不必要的麻煩和費用，想要輕鬆搞定驗屋，讓我們一起來看看這兩者的差別吧！

1.1 新成屋驗屋重點指南

新成屋就像剛出生的嬰兒，看似完美無瑕，但仍可能存在一些潛在的問題，對於新成屋的驗屋，需要著重檢查以下重點：

施工品質：確保施工品質達到標準，檢查牆壁、地板、天花板等是否有裂縫或不平整，可利用彈珠或水瓶確認地面的水平，牆體和瓷磚則是可以用硬幣敲擊，確認是否有空心問題，尤其是在牆角和接縫處攸關房屋結構，切記要仔細觀察。
水電系統：確認所有水電設施的安裝和運作情況良好，包括水龍頭、電源插座、燈具等，可以利用基本的電器來測試插座是否通電，電壓則建議使用專業的電壓表進行檢測，更專業的配電箱和線路問題也要一一檢查，避免出現漏電、短路等問題。切記要打開每個水龍頭檢查水壓是否穩定，尤其是大樓物件，水壓不足表示加壓設備有問題，須盡快改善。
防水工程：防水處理的檢查在新成屋中相當關鍵，首先是水管的漏水問題，尤其是廚房、浴室和陽台經常使用水的地方，可以打開水流一段時間測試這些區域的滲漏跡象，而房屋整體的防水工程，建議趁雨天後檢視，注意牆體、屋頂、地基是否漏水，預防未來可能出現漏水問題導致房屋結構被破壞。
門窗安裝：檢查門窗是否安裝牢固，建議每扇門窗都要測試開關，確定使用順暢，窗戶或拉門的窗軌也記得測試，另外，門窗的密封性也很重要，可利用水平儀器來輔助檢視，仔細檢查門框、窗框是否歪斜，或是縫隙過大或無法密合等狀況，確保將來沒有漏風和水漬問題。
設施完工狀態：檢查所有配備設施的品牌型號正確，以及是否安裝到位，包括冷氣、暖氣、廚具等，除了確認周圍插座用電正常，會用到水的設備也要檢查排水管線和排水口，排水效果是否良好，以確保各項目可順利運作。

1.2 中古屋驗屋重點指南

中古屋已經過一段時間的使用，因此，在驗屋時需要更細緻地檢查長期使用後可能產生的問題：

結構安全：檢查房屋的結構是否穩定，包括牆壁、地基、樑柱等是否有裂縫、變形或下沉跡象，像是地面與牆角的垂直檢查，若沒有專業儀器，可以用三角板等測量，結構攸關房屋的長期安全，一定要仔細檢視。
水電老化：檢查水電管線的老化情況，確保沒有漏水或短路的危險。如前文提到新成屋水電系統的檢查，除了水壓、電壓測試，還要注意老化的電線或水管，可能需要更換以避免潛在的風險。
霉菌和潮濕：由於長時間使用，部分中古屋可能會出現霉菌和潮濕問題，尤其是在浴室、廚房和地下室。記得檢查牆面和角落是否有霉斑或潮濕跡象。
屋頂與外牆：觀察屋頂和外牆的狀況，檢查是否有漏水或結構損壞的痕跡，可以在雨天時檢查，確認漏水問題。牆壁的結構問題除了明顯裂縫，有時肉眼無法看到，記得用硬幣輕敲測試，是否有內部空心的問題，這些都可能會對房屋的耐用性造成影響。
設備狀況：確認冷氣、暖氣、熱水器等設備的運行狀況，了解設備的使用年限，切記檢查電線及排水系統，若太老舊有安全疑慮就需要考慮更換或維修。
門窗老化：檢查門窗的老化程度，除了門框與窗框是否歪斜，還有密封條的狀況，確認防水防風功能良好，若有窗台或陽台落地窗，要特別檢視其安全穩固程度，以確保入住後的安全。

新成屋和中古屋在驗屋時各有不同的重點。對於新成屋，要著重於施工品質和設施完工狀況；而對於中古屋，則要更加關注結構穩定性和設備的老化程度。通過針對性的檢查，能夠更好地保障房屋的居住安全和長期使用價值，無論是購買新成屋還是中古屋，掌握這些驗屋重點都能夠保障自己的權益。

重點2：驗屋中的溝通與協調

在驗屋過程中，除了要注意房屋本身的問題，與建商、驗屋公司及賣方的溝通和協調方面的問題也常常讓許多人感到困擾，以下是房市氣象台整理的常見問題及其解決方案：

(1) 與建商的溝通問題

問題描述：許多購屋者在驗屋過程中，常常遇到建商對房屋瑕疵的態度不積極，或是延遲處理問題。

解決方案：

事前準備：在驗屋前，了解相關法規，清楚自己的權益和建商的義務，準備好所有相關文件，並將房屋瑕疵一一列出。
書面溝通：將所有發現的問題以書面形式通知建商，並要求其確認和簽署，。保留每一次溝通的記錄，以便日後在必要時能夠作為證據。
定期跟進：如果建商拖延不處理問題，可以定期跟進進度，並在每次溝通中明確約定處理的時程。
專業輔助：若溝通無果，可以考慮聘請律師或消費者保護機構介入，以確保建商履行其責任。

(2) 與驗屋公司的協調問題

問題描述：驗屋公司可能會出現報告不夠詳細、檢查不夠全面的情況，甚至與建商之間存在利益衝突。

解決方案：

選擇合適的驗屋公司：在選擇驗屋公司時，查看其過往的評價和口碑，選擇具有良好信譽和豐富經驗的公司。
明確驗屋範圍：在驗屋前，與驗屋公司明確檢查的範圍和細節，確保不會漏掉重要的部分。
參與驗屋過程：作為購屋者，可以陪同驗屋師一起進行檢查，及時了解房屋的狀況和問題。
檢查報告的完整性：在收到驗屋報告後，仔細檢查其內容的完整性和準確性，確保每個問題都有具體描述和建議方案。

(3) 與賣方的協調問題

問題描述：當發現房屋有問題時，賣方有可能不願意修繕或承擔責任。

解決方案：

提前協商：在簽訂購房合約前，與賣方協定清楚，如果驗屋出現問題，賣方需要承擔的責任和處理方案。
合約條款：確保合約中包含清楚條列的條款，規定驗屋出現問題時，賣方應負的責任和修繕義務。
法律依據：引用合約中的相關條款或法規，要求賣方履行責任。
尋求法律途徑：若賣方拒絕履行義務，可考慮尋求法律途徑，通過律師或相關法律機構解決問題。

(4) 碰到房屋瑕疵後的處理問題

問題描述：購屋者在驗屋中發現問題後，可能不知道如何有效處理這些問題。

解決方案：

建立問題清單：在驗屋中，詳細列出所有發現的問題，標明位置和嚴重程度。
尋求專業意見：針對複雜的問題，諮詢結構工程師的意見，可以了解問題的嚴重性和修繕方法。
處理的順序先後：根據問題的嚴重性和緊急程度，制定修繕計畫，優先處理影響安全和居住舒適度的問題。
報告問題給相關單位：將問題清單和專業意見報告提供給建商或賣方，要求其負責修繕，並討論出具體的修繕時間表。

(5) 驗屋報告不充分或不準確

問題描述：驗屋報告有時候可能不夠詳細，沒有完全涵蓋房屋的所有問題，或者報告中存在錯誤。

解決方案：

複查驗屋報告：在收到驗屋報告後，仔細閱讀，確認所有問題都被記錄在案，並詢問驗屋師關於任何不清楚的地方。
要求詳細說明：如果報告不清楚或不完整，可以要求驗屋公司提供更詳細的檢查結果和解釋。
第二次驗屋：如果有必要，可考慮進行第二次驗屋，或者尋求另一家驗屋公司的服務，以獲得第二意見。

有效的溝通和處理問題的方法，能夠幫助我們順利解決在驗屋中遇到的各種問題，也確保購房過程的透明與公平，保障自己的權益。

重點3：DIY驗屋技巧

如果您希望親自做一些基礎的檢查工作，或者想節省驗屋的費用，那麼嘗試自己動手驗屋也是一個選擇，以下統整DIY驗屋的技巧和必備工具，幫助您快速發現房屋的潛在問題：

DIY驗屋必備工具
買賣契約	肥皂水	小夜燈or充電器
彈珠	硬幣或手指	手電筒
捲尺	有色膠帶	梯子

驗屋必備工具與檢查清單

 買賣契約：

- 用途：確認房屋的實際狀況是否符合合約上的描述。
- 檢查內容：注意房屋的尺寸、結構設計、建材用料等是否與合約一致。

 彈珠：

- 用途：可用於檢查地面的平整度。
- 檢查方法：將彈珠放在地面上，觀察是否滾動，以檢查地面是否有傾斜或不平整的地方。

 捲尺：

- 用途：測量室內空間與設備的尺寸。
- 檢查內容：測量房間的面積、天花板高度及其他家具或設備的尺寸，確保與承諾的規格一致。

 肥皂水：

- 用途：檢查瓦斯管線是否漏氣。（適用於已啟用瓦斯的房屋）
- 檢查方法：在瓦斯管的接縫處塗抹肥皂水，查看是否有泡泡產生。

 硬幣或手指：

- 用途：檢查牆壁的結構是否為實心。
- 檢查方法：用硬幣或手指輕敲牆壁，聆聽回音。如果聲音空洞，可能是空心牆，需特別注意。

 有色膠帶：

- 用途：標記房屋中的缺陷或需修繕的地方。
- 檢查方法：在發現問題的地方貼上膠帶標記，並在旁邊做出簡單的記錄，以便後續與建商或賣方協商。

 小夜燈or充電器：

- 用途：測試插座的通電狀況。
- 檢查方法：將小夜燈插入插座，檢查是否正常通電。

 手電筒：

- 用途：檢查天花板和櫥櫃內部的黑暗處。
- 檢查內容：照亮較暗的區域，查看是否有施工不良、水漬、裂縫、霉斑或蟲害跡象。

 梯子：

- 用途：檢查高處或天花板狀況。
- 檢查內容：利用梯子檢查天花板的情況，是否有漏水痕跡或其他異常。

重點4：專業驗屋師的重要性

無論是新成屋還是中古屋，驗屋的重點和注意事項各不相同。雖然DIY驗屋可以發現一些表面問題，但卻難以深入檢測房屋的潛在缺陷和風險。例如：新成屋的問題可能隱藏在施工細節和新設備的性能中，而中古屋則可能存在結構老化或設備過時的問題，這些都需要專業的檢查才能及時發現。以下是關於專業驗屋師的重要性，讓您了解為何聘請專業驗屋師能讓驗屋過程更加省心：

 發現潛在問題：專業驗屋師不僅能檢查到外顯的問題，還能透過專業技術識別出隱藏的缺陷，例如管線老化、結構不穩、牆內潮濕等，這些問題可能在短期內不會顯現，但長期下來會造成重大損害。

 使用專業工具：驗屋師配備了各種先進的檢測工具，如紅外線熱成像儀、濕度計、檢測儀等，這些工具能夠提供更準確的數據，從而幫助對房屋狀況做出更科學的判斷。

 提供專業報告：驗屋師會提供詳細的檢查報告，列出所有發現的問題、可能的影響及建議的修繕措施，這些報告不僅可以作為與賣方或建商談判的重要依據，還能幫助購屋者在交易中保障自己的利益。

 避免未來麻煩：通過驗屋師的專業檢查，可以預防未來可能出現的狀況，避免購房後才發現重大缺陷，導致高額的維修費用和居住安全問題。

 提高談判籌碼：專業報告中詳細記錄的問題，能幫助您在購房談判中增加籌碼，要求賣方修繕或調整價格，透過具體的數據和建議，您可以獲得更符合房屋真實價值的交易條件。

聘請專業驗屋師進行驗屋，是確保房屋安全和品質的最佳選擇，專業驗屋師擁有的豐富經驗和先進工具，能夠提供全面的檢查和專業建議，讓您在購房時無需擔心潛在問題，安心入住您的新家。