今天要來跟大家介紹一個在退休族群中很熱門的話題『以房養老』，如果您目前是快要面臨退休或是已退休人士，名下也有之前購入且無貸款的房子，那您更是要仔細思考，『以房養老』這個政府所推出的政策能不能夠幫助到您的退休晚年生活，接下來就讓我們來看看以下的情境吧！
「以房養老」情境
王伯伯是一名屆齡退休的上班族，隨著退休年紀越近，工作上也有比較多的彈性，可以自由運用時間，某天在去菜市場買菜回家的路上偶然看到公股營行外頭拉著以房養老的布條，在好奇心的驅使下便走進了銀行與服務人員詢問內容，銀行人員小美很熱心的告訴王伯伯現在以房養老可以說是政府力推的退休族群專案，銀髮族的福音，並且拿出了表格跟王伯伯做解釋：
| 適用對象 | 年滿 60 歲，信用正常、具完全行為能力之本國自然人 |
|---|---|
| 貸款額度 | 最高以鑑價結果 5-7 成為原則 |
| 貸款利率 | 一段式利率 2.1% 起，依定儲利率指數機動計息 |
| 貸款期間 | 最長 30 年，年齡加計貸款期間 ≧ 90 |
| 撥貸方式 | 按月給付 |
| 擔保品 | 借款人本人單獨持有之完整建築與其基地 |
| 償還方式 | 貸款利息按月繳息，利息收取上限為每月撥付本金之 30 %，其未收足之利息於貸款到期或終止時一次清償 |
聽到這裡王伯伯開始頭暈腦脹了，急著跟小美說他年紀大了記不住那麼多數字與細節，小美便舉了一個實際案例給王伯伯：
假設目前王伯伯位於台北市的舊公寓價值 2,000 萬，銀行核貸 7 成、貸款年限 30 年（ 360 期），年利率 2.1 %
每期的撥款金額是 38,888 元，利息的扣除上限是 12,962 元
第 1 期的實領金額：38,888 元
第 2 期的實領金額：38,888 元 – 68 元（利息）
第 3 期的實領金額：38,888 – 136 元（利息）以此類推
第 191 – 360 期的實領金額：38,888 元 – 12,962 元（利息）＝ 25,926 元
在後期能夠實領到的金額其實是越來越少，第 191 期的利息剛好會扣除到利息上限，超過的利息會開始掛帳，於貸款到期或終止時一次清償。
看到這裡王伯伯瞭解了以房養老的概念，其實王伯伯是很有理財觀念的，在要面臨退休的這幾年，王伯伯一直很擔心自己的退休金夠不夠，大部分的資產都在目前自住的房子，現金與股票可以動用的金額實在不是很多，也希望能夠留一部份股票錢購買目前市面上比較火紅的配息型 ETF、債券、月配型投資型保單來強健自己的被動收入，所以在屆臨對休的這幾年，王伯伯一直有在想著賣掉現在手中持在市區的公寓，轉往鄉下地區比較便宜的地方買棟透天坪數比較大，住得舒服一些，但現在王伯伯透過銀行人員的解說了解了『以房養老』的方案，又多瞭解了一項退休族利器，腦袋中突然多出了好幾個想法，或許能夠留在原本市區的房子，熟悉的空間度過老年，如此王伯伯便開開心心地提著早上採買的菜離開分行，在腦袋中開始規劃接下來的退休規劃了。
回到家後王伯伯興奮的跟老婆小孩分享今天所聽到的以房養老專案，老婆聽完後的反應與王伯伯一樣，對於他們的退休規劃更加完整而開心，已經開始幻想著與老伴一同牽手至河岸邊躺在躺椅閒聊的畫面，但明顯的兒女臉上卻寫著擔心，一問之下得知了兒女們的想法，雖然兒女理解父母對於退休規劃的想法也表示尊重，但不禁延伸出幾個疑問，真的有那麼好的政策嗎？在實務上會不會遇到什麼樣的問題呢？銀行是不是用了甚麼話術來迷惑爸爸呢？看到爸媽那麼開心，想給自己與另一伴良好的退休生活品質，辛辛苦苦努力了那麼久，最後退休也希望能夠享受人生，子女也不願打斷他們興致。王伯伯看到子女們的疑問，便帶著全家大小一同來到銀行再次詢問房養老專案有沒有其中的眉角。
銀行接待人員知道王伯伯帶著一家大小來聆聽後，很細心地告訴他們近年來會遇到的一些實務上會遇到的問題，期望家人們能後互相討論深思熟慮好後再來決定要不要承辦。讓我們一起看看銀行專員跟王伯伯一家人說什麼吧！
以房養老案例上遇到的問題
以台灣目前以房養老已實行 7 年，據統計 2015 年至 2022 年 6 月共有 6104 個案件，核貸金額約 350 億元，北北基佔比高達 51%．其實目前大多數的案件都集中在北北基地區，公股行庫配合政府政策市占也是居冠，延伸出的問題會是：
- 大台北地區房價較高，銀行比較願意承辦，相對來說民眾申請額度也會比較多，才符合長時間每月領退休金的規劃，若是鄉下地區本身房價並不高，鑑價出來的金額也不好看，每個月分下來的退休金，沒有起到很大的作用，反而凸顯不出以房養老政策帶給民眾的便利。
- 銀行對於標的鑑價的不同，貸款額度從 5 – 7 成，有不同的考量，屋齡與地段皆是納入考量的因素，畢竟當後續繼承人若是付不出貸款金額時，銀行必須經手房屋買賣業務，把抵押房屋變現，償還銀行欠款，考量到後續作業繁瑣，人力成本與工程浩大，銀行多半在鑑價與成數上較為保守，民眾貸款金額也相對較少。
- 以銀行角度來看，承作養房養老最良好的物件會是地段好與總價高，地段好相對的好變現，即是後續需處理房屋所有權，基本也能確保足夠償還所借總額，並退還餘額給繼承人；高總價物件，銀行能貸較多的金額給予民眾，自然而然在利息收入上也較為可觀，對銀行本身業務有絕對的挹注。
透過銀行專業人員的講解，實務上的分享，不管是站在申請民眾的立場需要符合什麼條件，又或者是站在銀行立場告訴王伯伯一家人怎麼樣能夠符合規定，並且知道銀行最看重哪一點，這一些眉角的分享都讓王伯伯對於往後退休的規劃，更加的有明確的輪廓，更了解自己是不是應該要把『以房養老』納入計畫當中。
本篇的內容筆者介紹了『以房養老』的是甚麼？申請的限制是甚麼？如何給付？利率是多少？也透過一個故事案例告訴大家申請『以房養老』專案的過程與眉角在哪裡，下一篇筆者將告訴讀者們『以房養老』適合誰？優缺點又是甚麼？
