前言
高房價時代怎麼選？保值好房最重地段
軌道經濟鐵律立不敗之地
「Location! Location! Location!」自古以來買房的首要條件絕對是地段，以往是周邊有生活機能就算地段好，近十年來多增加一項，那就是「捷運」；只要靠近軌道（捷運）就有價格支撐力；台灣和日本的一樣，越靠近捷運的建物價格越貴、也越保值。
捷運軌道路線劃出房產新面貌！
離捷運站越近越有價值
以日本為例，日本國幅員遼闊，但受到少子化和產業外移影響，有9成的人口都居住在大都會區，如東京、大阪、京都等；除此之外，外圍房價早已跌無可跌，房價腰斬再腰斬導致泡沫化。那麼，再回到人口最密集的首都東京，複雜的鐵路和JR路線縱橫交錯，最知名的是環狀線鐵路「山手線」，經濟活動、重大建設和整個城市的發展重心都以鐵路為中心開枝散葉。
台灣的房地產和日本也有異曲同工之處，從發展成熟的台北捷運來看，「藍線板南線」可以說是最燙金的一條線，根據2023年7月各站平均單價資料統計，南港站為85~129萬、市政府站108~166萬、忠孝復興站152~210萬、台北車站站98~150萬，接著延伸到新北市，平均單價最高是板橋站68~85萬，終點站頂埔為41~55萬；眼光放遠到南邊，台中捷運和高雄捷運同樣是當地的精華地段。
再來銀行鑑價也是一項重要指標，銀行最重地段和屋齡，也就是建物和土地的價值。一般來說，銀行會以房子和捷運站的距離作為一個判斷標準，因此只要離捷運站越近價值就越高。捷運系統不斷拉長、擴大，只要政府畫出捷運路線，周邊房價立刻坐地起價，等到捷運站落成，房價已經翻好幾成的漲幅。只是，這些成熟捷運站房價都漲到半天邊，想卡位的還有機會嗎？最近幾年，林口、龜山和中壢房市超級熱絡，這次氣象台將深入探討桃園捷運網絡，提供給還想進場的讀者參考。
看看桃園這幾年的改變，具備了哪些潛力吧！
房價親民買氣暢旺、捷運沿線小宅交易量增
說起桃園周圍的改變，機場捷運和桃園捷運是最大功臣，桃園國際機場是台灣的國門，礙於和首都台北市還存在不遠的距離，因此一直是出國才會到達的城市，更不用說定居在那。但有了機場捷運，連結台鐵、高鐵，甚至到台北捷運，圈出「北北桃」生活圈，桃園立刻升等為接軌國際的一線城市；從台北車站搭乘機捷直達車到桃園國際機場第一和第二航廈只要35和39分鐘，搭乘普通車到環北站為82分鐘。直觀來看，機場捷運和桃園捷運是帶動桃園市發展起飛的重要因素。
打開桃園捷運「三心六線」願景圖，捷運機場線（紫線）從A1台北車站開始穿越新北市、桃園市林口區（A9林口站）、桃園市中壢區（A18桃園高鐵站），捷運棕線和綠線垂直交錯，前者貫穿龜山和中壢區，後者從桃園國際機場連接桃園和八德區，交通網絡四通八德涵蓋整個大桃園市。
從統計數據上可知，近10年六都的淨遷入人口累積由桃園以超過19萬人次摘冠，接著是台中的10萬人次和新北5萬人次；人口流入帶動房價上漲，2014年桃園平均單坪價21萬，到2023年約29.5萬，漲幅超過4成。再來，從最近5年25坪以下的小宅交易量也能看出，桃園市是首購族成為有殼蝸牛的第一站，2020年1～6月小宅交易占比約12%、2024年1～6月增長到18.5%，平均單價也從20.3萬成長到28.2萬，5年漲幅約40%。
今年上半年全台預售屋前10名就有4個行政區在桃園市，中壢區、龜山區、桃園區和大園區都上榜。推估的原因是，雙北市高房價的人口外溢效應，且機場捷運、TPASS和高鐵月票讓民眾能輕鬆通勤，加上林口和龜山都有大片重劃區，能住到街廓乾淨整齊、價格又親民的新電梯大樓，成了桃園區的最強吸引力；另外，政府推動產業升級，大型企業總部和廠辦都到此設點，就業人口不斷湧入。
一、龜山（體育大學、長庚醫院站）
機場捷運A7、A8站是首購族或通勤族最愛的站點。和林口站不同的是，A7和A8站住宅重劃地大，有眾多知名建商前往插旗卡位，低總價就入手3房產品；和在鬧區生活不同的是，該區有大片綠地覆蓋、寬闊人行道和道路，生活環境自成一格，對喜愛相對寧靜的人來說是個好選擇。
二、林口站
「林三淡」曾是市場對林口、三峽和淡水三個地區的揶揄詞，原因是距離台北蛋黃都市區遙遠、沒有交通和重大建設，生活機能不足，總被人形容是「草比人還高」的超遙遠國度。隨著國際體育賽事的舉辦和機場捷運通車等，林口開始受到重視；尤其在Outlet大型商場進駐下，遷入人口和車流明顯變多，吃喝玩樂機能充足，環境遼闊且宜居。
近期林口預售屋傳出開價8字頭的驚人天價，跌破市場的眼鏡；其實，林口新屋的平均單價約6字頭，以A9站周邊為最燙金。該區為雙北市通勤族最愛地點，騎車只要半小時就能到，是整個大桃園區鄰近北市最近的區域，以桃園市來說總價相對較高。
三、中壢站
今年上半年中壢區的預售屋交易量超過2千件、全台排名第2。其實，中壢區緊鄰舊市區，生活機能成熟，交通方面有機場捷運和中壢火車站，往北到新北市、往南到新竹市，吸引兩地的大批首購族或換屋族進場。再從交易火熱程度來看，青埔高鐵特區、過嶺重劃區以及桃園機場捷運線交易量最大，平均每坪單價約45萬元。
中壢已經躍升為南桃園的交易熱區，尤其是小宅買氣超旺，今年全台1～5月小宅成交量最高就是中壢，尤其集中在中壢車站（同機捷線A23站）周遭，在TPASS上路後房價漲幅高達16%；車站附近為傳統市中心，在生活機能成熟、軌道交通到位和低總價優勢下，成了首購、小資或通勤族的最愛。未來，鐵路地下化、機捷延伸，都是該區最火熱的題材。
房市氣象台觀點
最接近台灣國門的家，桃園市發展力無窮
具最多潛力重劃區的區域
捷運通行交通便捷、航空城等重大建設進駐和大片重劃區助攻下，位在桃園市的龜山區、桃園區、中壢區這5年來房價已經有7成以上的漲幅，尤其是A7重劃區、中正藝文特區、中路重劃區、經國重劃區和小檜溪重劃區最為熱門，有了機場捷運通過之後還有捷運綠線，未來「錢」景一片看旺。
其實，桃園市是距離國際機場最近的都會區，也是全台最具成長潛力的地區。沿著捷運軌道置產，不只可以保值，未來還有房價爆發力可以期待，除了南台灣外，北台灣擁有大片重劃區、總價優勢、生活機能和重大建設等利多，就屬桃園市莫屬。
