前言
2024年,央行祭出的第七波選擇性信用管制,無疑是臺灣房市的一顆重磅炸彈。 這項政策的推出,旨在抑制房價過快上漲,穩定房市。 台灣房市因連續多波的央行信用管制措施而顯著變動。為了應對房價過快增長以及市場投機行為,台灣央行於9月推出第七波信用管制,著眼於土地融資、房貸貸款等方面。此舉無疑對房地產市場的各環節產生了影響,不僅改變了購屋者的融資條件,也加深了建商取得土地的難度。對此,本文將深入探討建商的土地成本取得影響,並分析央行此類政策對房價的具體影響,提供讀者對台灣當前房市趨勢的深入見解。
建商土地取得成本切入探討
在台灣的房地產發展鏈條中,土地成本一直是建商項目總成本的最大支出之一。隨著地價上揚,建商的開發成本也隨之攀升。從近年的趨勢來看,央行一系列的信用管制措施,特別是針對不動產貸款的限制,已顯著影響了建商的土地融資管道,直接推高了資金成本。
根據永慶房屋內部成交資料顯示,央行於2024年的第七波信用管制貸款新政策施時候,對於第二套房以及高總價住宅的貸款條件進一步收緊,使得資金流向房地產的難度加大,實際也反映在全台的房屋交易量,真的有所下跌。這意味著建商在取得土地時,不得不面臨更高的自有資金要求,或在資金募集上承擔更大的壓力。這一趨勢使得一些中小型建商在拿地時愈發謹慎,間接壓抑了房地產供應的增長。
此外,隨著信貸管控的加劇,土地的市場交易量在一定程度上出現萎縮,這種交易減少的現象也反映了市場對政策環境的敏感性。長期來看,這不僅加劇了土地供應緊張的情況,也讓房價的調整更為艱難。
建商、開發商面對土地取得成本居高不下,又有信用管制的政策加深的營運的難度,可以有的應對策略如:
● 轉向商用及工業土地
面對市場困境,許多開發商開始尋求新的增長機會,尤其是在商用及工業土地的開發上:
- 商用土地需求的上升:隨著電子商務和物流產業的迅速發展,對商用空間的需求不斷增長。開發商可以透過進入這一市場,抓住新的商機。
- 工業土地的潛力:隨著製造業和科技產業的升級,對於工業用地的需求也在增加,這為開發商提供了轉型的契機。
● 針對市場需求的靈活應對
開發商在市場面臨挑戰時,靈活應對市場需求的變化至關重要:
- 調整產品定位:針對自用型消費者的需求,開發商可以重新定位其產品,以滿足市場上對居住品質和便利性的追求。
- 進行市場調研:透過市場調研了解消費者的需求與偏好,開發商能夠制定更有效的市場策略,降低銷售風險。
● 節省成本與資金管理
在不確定的市場環境中,開發商需要更加注重成本控制與資金管理:
- 優化項目管理:透過提高項目的效率與管理水平,開發商能夠降低開發成本,進而提高利潤。
- 謹慎的資金運用:在資金來源減少的情況下,開發商需要制定更為謹慎的財務計劃,確保資金的有效運用。
關於信用管制的觀點
3-1、抑制錢的流向
台灣央行於近年持續加強對房地產市場的監控,其核心在於透過選擇性信用管制來控制資金流向,避免房價過快上漲。這一政策的實施,實際上在打擊投資性需求的同時,也增加了首購族在購房時的挑戰。第七波信用管制措施除了對第二屋房貸款設定更高標準外,對企業法人購地融資也設限,這顯著抑制了房地產行業的資本流入。
值得注意的是,這些措施在某種程度上遏制了投機行為,但對於有購房需求的自住客來說,政策帶來的負擔和壓力亦不容小覷。隨著政策的逐步落地,僅有部分地區的房價增速放緩,並出現小幅下跌的跡象。然而,由於市場需求仍然存在,房價的下調幅度有限,且受政策結束後的反彈可能性所影響。
對於建商而言,這樣的政策環境促使他們在項目策劃時更加注重成本控制,並考量供應鏈上游的原材料及人力成本因素。這種趨勢在一定程度上促進了市場的健康發展,但同時也帶來供需之間的矛盾。
3-2、從市場面看不動產的熱錢降溫
- 仲介業倒閉潮:
內政部資料顯示,截至今年8月房仲店數和仲介人員分別以9072家、72865人雙創新高;不過在第七波信用管制影響下,房市萎靡已成定局,而身處第一線的房仲業首當其衝,中小型加盟業者甚至因此掀起倒閉潮。
- 案件詢問量驟降:
根據的報告,央行宣佈第七波信用管制後,全台房市交易量明顯下滑,民眾普遍看衰Q4房市走勢。從9月的網路瀏覽、看屋諮詢、約付斡旋金和成交量均大幅下滑。信義房屋調查也發現,民眾對2024年Q4房價看漲的比例自2023年Q1以來首次下跌,從前一季的56%大幅降至26%這表明,信用管制的緊縮政策已經開始對市場產生即時影響。
- 房價漲幅趨緩:
雖然目前尚無長期的數據支援,但從市場反饋來看,房價漲幅已明顯放緩。選擇性信用管制是對金融機構的某些業務採取一定程度的限縮,這無疑會考驗購房者的貸款能力,從而抑制房價過快上漲。
- 投資客悄然退場:
由於貸款限制的收緊,特別是針對第二套房和投資客的限制,使得投資客的購房意願大幅降低。 根據最新數據,全台三大都會的土地開發投資信心指數同步下降。這一現象反映了開發商對未來市場的擔憂,尤其是在住宅建案去化時間拉長的情況下,導致他們對新土地的投資變得更加謹慎,開發商的購地意願也因此受到影響。
結語
台灣央行第七波選擇性信用管制的推出,無疑對台灣房地產市場的各個層面產生了深遠影響。短期內有效抑制了房價過快上漲。 然而,房地產市場是一個複雜的系統,影響因素眾多。 未來房市走勢仍需密切關注政策變化、經濟形勢以及市場供需關係 建商在土地取得成本上增加的壓力,促使房地產開發的步伐放緩,進一步反映在房價調整的幅度與速度上。隨著政策的持續實施,市場或將逐步適應這一新的平衡,但仍需密切關注政策可能的微調或放寬。
在未來的發展中,市場參與者應當理性面對房市的波動,並妥善規劃資金,以應對信用管制帶來的潛在挑戰。從長期看,這些政策旨在使房地產市場健康穩定發展,並為剛需購房者提供一個更加可負擔的環境,持續關注整個市場政策以及各專業平台的分析,也有助於在波動的房市下站穩腳步。