前言
台南被公認是台灣的「小京都」，擁有豐富的歷史底蘊、深厚的人文薈萃和經過百年的文化洗禮，加上南台灣得天獨厚的穩定天氣，一直是宜居的首選城市；過往人口相較其他直轄市少的最大原因在於工作機會提供不穩，不過，這幾年科技大廠領軍南下插旗，釋出更多高薪工作，許多南科科技新貴成了台南的新居民。
近幾年台南縣市政府和建設公司通盤合作，各新興重劃區逐漸成形，像是南科、平實、大橋、鹽行，和最近討論度高的永康市政特區，區域房價隨著討論熱度都有可觀的漲幅；從各層面角度交叉比較，永康市政特區屬最宜居的重劃區，不只房價親民、區域綠地覆蓋率高、且地點離塵不離市生活機能充足，不只適合在地居民，對外來居民來說更舒適。
永康市政重劃區屬自辦重劃，周邊環繞公家機關，像是衛生所、地政事務所等，橫跨永大路二段步行5分鐘就有麥當勞、全聯福利中心、小北百貨、黃昏市場和便利商店，晚上也有永大夜市在旁；永康市政重劃區由永康、永大、大灣和崑山四大商圈包圍，一次掌握機能和綠地。
交通上也有著不少優勢，開車8分鐘就能上國道一號大灣交流道、20分鐘即達南科園區，因此吸引不少科技新貴置產。此外，永康市政重劃區還有價格的優勢，對照緊鄰的鹽行和大橋重劃區CP值較高，兩大重劃區平均單坪價約46至50萬元，永康市政重劃區約38至40萬元。這次房市氣象台精選區域內幾間好案分析給讀者參考。
賞屋筆記－台南：遠雄東御苑
基地位置：台南市永康區市政段195地號
樓高：地上15樓 地下3層
戶數：A、B兩棟/住宅共197 戶/一層6、8戶/ 店面14戶
坪數：兩房(29坪)、三房(33坪-39坪)、4房(48坪)
預計完工日： 2024年月Q4
均價： 38.4 萬/坪
遠雄東御苑主打萬坪綠地首排，基地面積超過1500坪，為該區最大，在位置上有絕對優勢；由於地段關係，區域內大樓不多，周邊多環繞透天住家，樓層在6樓以上幾乎不會被遮蔽，戶別選擇更多；戶別上以2到4房的產品為主，明廳明房採光佳，有大比例為邊間，在整體規劃上更適合居住。
在公設方面有接待大廳、中庭花園、交誼廳、閱覽室、健身房、兒童遊戲區等，一棟雙梯，梯戶比1:3和1:4，地下平面車位採一戶一廳，公設比34%。住宅標準平面層單層6、8併，搭配雙梯，梯戶比約1:3~1:4。從坪數較小的開始有二房29坪、三房33和39坪和四房48坪，符合多數家庭需求或單身貴族需求。
東御苑由台北101建築師李祖原、豪宅燈光設計師袁宗南和知名空間設計師聯手打造，基地方正、位處首排是建案的先天優勢，面臨萬坪公園、永久棟距在重劃區有了獨特的利基點，若室內空間規劃得宜，整體來看更具保值性。
台南移居人口漸多，房市熱絡，遠雄東御苑目前已售出七五成，加上小宅風盛行，二房搶手，現階段主力為三房產品。在坪效上，東御苑設計得宜，室內格局方正，且樑柱外移，走進樣品屋即使是有裝潢的2米9樓高，也有感覺大器方正的空間感。
客廳連接陽台，通透感強、霸氣感十足，獨立的一字型廚房使用上順手，且留有冰箱和電器櫃空間，坪效使用高；坪數較大的房間空間規劃平均，皆能容納雙人床尺寸，值得一提的是，除了衛浴間，開窗都以大面窗為主，保留遠雄產品的特色，是建設公司的一大優點。
遠雄東御苑總結：
特點：永康市政重劃區屬自辦重劃，因此不會有大樓林立的擁擠感，大樓建案屈指可數；建案基地位在區域首排且面向萬坪公園，跨一個街口就能到舊市區，生活機能全滿足，就地點來說幾乎無得挑剔。而建商提供5525全方位保固，售後服務能受挑戰，加上該建案坪數選擇多，能滿足不同的客群，交屋時間最快預計今年就可入住。
缺點：單層戶數較多，戶梯比略顯不足，需考量出入時間和動線。
賞屋筆記－台南：和發幸福成
基地位置：台南市永康區市政段293地號
樓高：14樓、地下3層 / L型
戶數： 102戶/ 一層三和五戶
坪數：2房25、28坪，3房37坪
預計完工日： 2024年Q3
均價： 35~39萬/坪
和發建設是北台灣建商，首次南下處女秀就獻給永康市政重劃區，此案邊建邊售，賞屋同時就能前往基地實際感受半成屋的空間感，擔心預售屋交屋和實際有落差的住戶來說，無疑是免去大部分的煩惱；基地三面臨路，大廳面臨25米永榮路，車道和側門鄰10米永榮一街和永善二街。
A、B棟相連一層6戶，而C棟規劃為單層3戶，總樓層為地下3層地上14層，全社區共102戶，包含1樓5戶店面，地下車位採平面式共91格，需注意有的戶型會有買不到車位的狀況，車位售價依照樓層而有不同，價格落約160~180萬元。
A棟3戶、B棟2戶和C棟3戶分別各用一台電梯，戶梯比1:2~1:3屬合適、舒服的設計。A棟有25、28和37坪戶型，B棟是28和37坪戶型，C棟是25和37坪的戶型。樣品屋設置在建案的低樓層，A、B棟有5種戶別，參觀其中3種小坪數，內部有中規裝潢，A2和B2實際空間感受比想像中來得寬敞，最大的原因是室內柱外移，相同坪數體感空間更大。
25坪是A2和C2戶別，除衛浴外客廳和房間都有開窗，一字型的獨立廚房連接工作陽台，採光上沒問題，和多數小坪數規劃不同，進門面對客廳，右邊是獨立廚房，左邊是主臥和次臥，動線規劃明確，私人空間有隱蔽性；主臥可規劃獨立更衣空間，次臥採衣櫃體積減半，兩間皆可放置雙人床，共用衛浴為一套式分離設計，未開窗需注意空氣潮濕。
28坪是A3和B1戶別，比25坪多了3坪，除動線規劃不同外，衛浴也有開窗，另外，客廳和主臥開窗面向永榮路，次臥和衛浴面則向中庭；一進門左邊是客廳，右邊是廚房，正對兩間臥房，開放空間大，空間感更寬敞。3房部位有A1、B2、C1和C3戶型，公區域和28坪規劃相似，多了一間次臥和一套衛浴，不過，公共衛浴洗手檯規劃在廊道盡頭，和房門對沖，較需留意。
幸福成公設規劃低調樸實，沒有過多華麗裝潢，有實用的交誼廳、健身房和遊戲室，空間設計恰到好處；現場感受大廳面積不大，可想像是走精緻、小巧實用路線，公設比34.8%為一般比例。
和發幸福成總結：
優點：社區戶型多，2房小坪數也能依照喜歡的動線選擇，室內無柱空間感寬敞許多，感受更佳；邊建邊售，和實際完工的落差感較小。
缺點：3房公用洗手台在外，接受度因人而異；社區車位較為不足且一樓有5戶店面，非純住宅社區。
賞屋筆記－台南：昕暉景寬
基地位置：台南市永康區公園路與永善路口
樓高：14樓、地下3層
戶數：78戶/ 一層６戶
坪數：2房-25~27坪、3房-37坪
預計完工日： 2025年Q1
均價： 36~38萬/坪
昕暉建設隸屬寶佳集團，此次在市政重劃區插旗，基地面積超過500坪，規劃地上14樓、地下3樓共78戶住家，含3戶店面的小型社區，單層6戶住家共用2部電梯，戶梯比1:3屬一般規劃，不過，平面車位僅71個略顯不足；格局規劃以2和3房產品為主，25和27坪2房戶別為A3和A7，37坪的３房戶別是A1、A2、A5和A6。
產品規劃上2房略有差異，A3有前後陽台具採光優勢，是小坪數產品中一大亮點，獨立的一字型廚房連接工作陽台，工作陽台有一半樑柱，室內則無柱；2間臥房分別是正房型和長型設計，規劃獨立衣櫥略顯擁擠，一套分離式衛浴且洗手台設置在外，動線上需視個人習慣而定，A7格局大同小異，只是無前陽台規劃，建案將室外機規劃在臥房外牆上，減少占用工作陽台的面積。
3房是A1、A6對稱A2、A5，整體動線臥房的隱蔽性高，皆能放下雙人床；主臥內的主衛浴配有開窗浴缸，廚房為一套式開放設計連接餐廳至客廳，公區域視覺上更顯寬敞。昕暉景寬公設中規中矩，健身房、交誼廳、閱讀室實用精緻，無過多浪費。目前開價約38萬元，以A2 37坪較高樓層 11樓，總價約1573萬元。
昕暉景寬總結：
優點：戶型選擇多，適合小家庭和單身貴族，27坪2房備有前陽台市場上較為少見，整體坪效佳。
缺點：2房衛浴洗手檯置於公區域，接受度因人而異；3房一字型廚房為開放式，整體空間寬敞但也需注意油煙問題；臥房會有開窗見冷氣室外機的情形，需留意運轉聲響。
賞屋筆記－台南：龍舜未來馥
基地位置：永華路和永大一路131巷
樓高：地上23樓 地下4樓
戶數：84戶
坪數：46、50、51、57坪
預計完工日：2027年Q4
均價： 38萬/坪
龍舜建設是台南在地建商品舜建設子公司，作品坐落在台南各地，早期以透天豪宅打響名號，龍舜東越、東華、東方都是指標建案，這次在重劃區周邊起造23層樓高的大樓，主打大坪數且限量84席，參考以往的作品，可期待未來馥將會呈現大器奢華的風格。
未來馥3D圖外觀以石材為主題，主打德國和日本知名品牌，給人相當時髦的印象，一層4戶主打均質特點，共用2台電梯戶梯比佳；坪數從46、50、51到57坪皆3房起跳到3+1房，適合在地台南人換房或成員較多的家庭；公設除了基本的交誼廳、健身房、瑜伽教室、閱讀室和遊戲室外，還有放鬆空間LOUNGE BAR，公設設置在2樓，隱蔽性十足。
地下汽車平面車位共有133個，一戶能配比到2個以上，適合雙薪家庭；3房室內規劃上坪效高且皆為3面採光，主臥有獨立衛浴空間配有浴缸，開放式廚房串連餐廳到客廳，3+1房客廳後方多了開放式小書房，展現極致寬敞感；以均價約38萬元來算，最小坪數仍要超過1,700萬元，搭配１個車位總價接近2千萬元。
龍舜未來馥總結：
優點：大樓外觀時髦新穎、大器有質感，戶數單純隱蔽性高，車位多於總戶數，戶梯比佳。
缺點：冷氣室外機配置位置在次臥旁，需注意運轉聲響。
結語
近來討論度高的永康、大灣自辦市政重劃區由文化路、公園路、永華路和永大路交會而成，住宅重劃區方正，裡頭多為新透天住家或預訂透天住家建地，也因此區域內的新大樓屈指可數，對習慣有電梯的居民來說較為稀有。由於建蔽率的關係，區域內大樓多為12樓左右的建案，沒有摩天大樓的擁擠感和壓迫感。
區域內環繞四處的公園綠地、滯洪池公園和極限溜冰場，更增添遼闊感，是個適合自住的宜居地點；一踏出重劃區就能到永大、大灣和崑山商圈，舊市區機能成熟，距離一條馬路就能滿足日常生活所需，返回重劃區彷彿又見一片桃花源。開車到大灣交流道和86快速道路不到10分鐘車程。
現代人居住講究寓教於樂與周遭綠地覆蓋率，周邊有永康圖書館、探索公園和兒童樂園，早上晨跑、傍晚散步成日常習慣，在熱鬧的大灣裡有著一塊整齊街廓、綠地覆蓋率高的市政重劃區，鬧中取靜，打開在地民眾的夢想新生活。
除了房市氣象台過往曾對台南房價進行的分析外，盤點區域內和周邊4大建案，遠雄東御苑、和發幸福成和昕暉景寬適合首購族和小家庭，龍舜未來馥以換屋族和家庭成員多的家庭為出發點；完工交屋以遠雄東御苑及和發幸福成最快，預計最快在今年第4季就能入住，最晚的龍舜未來馥需等到2027年，由於龍舜未來馥基地位處重劃區旁，舊市區街道不如區域內整齊，是需要留意的地方。
