爛尾樓風暴再臨？如何挑選合適的預售屋建商－台灣預售屋5種履約保證機制大解析

　　中國大量爛尾樓的趨勢從2021年逐漸浮現，而隨著恆大集團於今年8月在美國申請破產保護，碧桂園也傳出財務危機的消息，爛尾樓的問題又再次引起民眾的極度關注。連中國房地產界數一數二的恆大集團、碧桂園都會面臨如此危機，其他建商能倖免於難嗎？而台灣也會像中國一樣走進預售屋爛尾的黑暗時代嗎？

　　本文就帶讀者了解台灣預售屋的保護制度，以及該如何挑選購買預售屋的建商。

台灣也有爛尾樓嗎？

　　台灣其實早在1990年代就爆發一波爛尾樓風暴，1995年因亞洲金融風暴、政治局勢等因素，台灣房地產進入黑暗時期，許多建商倒閉，爛尾樓層出不窮。直到20年來，法規制度、經濟局勢漸漸明朗，爛尾樓的狀況才有改善。不過目前仍有建商倒閉，預售屋爛尾的情況發生，像是沅臻建設「凱旋大苑」、山琳建設「青慕淳」，以及今年7月北市地政局證實爛尾的嘉源建設「泊山妍」、「嘉源埕驛」等等，可見房產市場對於消費者的保護仍有進步的空間。

　　不過，同樣是面對預售屋爛尾，台灣消費者的所受到傷害不像中國如此嚴重，主要有兩個原因。一是貸款程序不同：台灣是建商完工交屋後，購房者再去銀行辦理房貸。而中國則是在預售階段就必須先辦好房貸，等於建商在預售階段就能拿到整筆款項，導致兩者的損失不同；二是台灣有更好的保護機制，2011年時政府規定預售屋合約中一定要載明「履約保證」機制，以保障消費者的權益。

　　以下就延伸介紹預售屋5種履約保證有何不同。

五大履約保證比比看

履約保證（一）：價金返還

　　「價金」一詞指的是價格，常運用於房產之中。「價金返還」是指由第三方金融機構保管價金，簡單來說就是由公正可信的他者來保管消費者付出的金錢。當房屋完工、產權過戶後，建商才能動用這筆款項。若是建商中途倒閉，未完成履約，消費者可以百分之百無條件的拿回原先支付的金錢。

　　價金返還是履約保證中對消費者最強而有力的保護，但因為建商要交屋後才能取得款項，往往建商負擔的金流壓力過大，因此目前市面上以價金返還作為履約保證的建案較少。但價金返還比起其他保證更有信任與安全感，所以也有建商將此做為銷售預售屋的亮點，未來可能會形成一種趨勢。

履約保證（二）：價金信託

　　「價金信託」是將消費者所支出的錢，成立專款專戶，並由第三方金融機構保管。當建商完成一定階段的施工進度時，第三方金融機構再分階段撥款給建商。

　　購買以價金信託為履約保證物件的消費者特別要注意的是，每個工程階段需交付款項的比例，以及掌握信託價金支付與工程進度是否一致等細節。目前市面上大多數的履約保證都是以價金信託與不動產開發信託為主。而這兩種履約保證缺點在於當建商爛尾倒閉時，很難全額退款，因為只要建商有一定的工程進度，就能從專戶中提取部分的價金。

履約保證（三）：不動產開發信託

　　「不動產開發信託」跟「價金信託」非常相似，兩者都是成立專款專戶，並由第三方金融機構保管。差別在於信託資產與資金用途。價金信託所信託的資產皆是購房者支付的價金，而用途也僅會用於建築工程款；不動產開發信託所信託的資產除了購房者的價金之外，還包含融資、建商自有資金等，而用途也比較多元，除了工程款之外，還包含管銷費、貸款利息、保證金等。

履約保證（四）：同業連帶擔保

　　「同業連帶擔保」故名思義，是由同業且資本額相當的非關係企業互相連帶擔保，並無成立專款專戶。當其中一間建商無法履約時，購房者能要求擔保的建商負起完工之責。

　　購買以同業連帶擔保為履約保證物件的消費者有幾點值得注意的事：一是互相擔保的建商是否有關聯，雖然法定上要兩間無關係的企業才能擔保，但是同業擔保的風險大，一般同業沒事不會幫其他建商作保，往往背後可能隱藏著關係；二是同業擔保面臨市場低迷的對抗性較差，同業連帶擔保不像前三項履約保證能直接拿回價金，若是當房產市場遇上黑天鵝事件，導致市場急速衰退時，當初擔保的同業也不見得能完工。

履約保證（五）：公會辦理連帶保證協定

　　「公會辦理連帶保證協定」與「同業連帶擔保」有點類似，是由全國或各縣市「不動產開發商業同業公會」邀請公會內會員成立連帶保證協定，若建商無法完成預售案建案時，購房者可向加入協定內的其他公司請求完成建案。其實可以想像成，由「不動產開發商業同業公會」主持的大型同業擔保。

預售屋５種履約保證屬性一覽表

如何避免買到爛尾樓

　　台灣在預售屋有一套履約保證制度，因此目前不太可能像中國一樣，有大規模的爛尾潮。但即便只有千分之一的機率，我想不會有任何人想冒著買到爛尾樓的風險。那要如何避免買到爛尾樓呢？從根本分析，預售屋會成為爛尾樓，主要有兩大因素：一是資金斷鏈，二是產權問題，而這兩種因素特別容易發生在中小型的建商上。

　　在建築成本方面，中小型建商運用以量制價的效果遠不如大型建商，尤其在這個缺工缺料的時期，這種現象更加明顯。其次在資金儲備方面，中小型建商的現金流吃緊，容易因物價、政策等因素而跌宕起伏。像是造成台北市兩大著名爛尾樓「泊山妍」、「嘉源埕驛」的嘉源建設，屬於中小型建商，其聲稱營建成本高漲、公司營運困難，才導致無法興建。因此預售屋的選購以資本額夠大，甚至是有上市櫃的建設公司才更有保障。而產權方面，中小型建商處理的經驗也不如大型建商來得多。在產權協調時，關係到融資、土地收購等與資本有關的層面，又扣前項提到的公司財政。

　　除了挑選大型且信譽良好的建商之外，預售屋地段若選擇人口稠密、商圈成熟的區域，也能預防其爛尾的可能。因為所謂的「爛尾」，不僅僅是當前建商無法履約之外，後續也無其他建商願意接手。若是預售屋地段良好，即便當前建商無法完成，但因有利可圖的情況下，後續有其他建商接手的機率較高，不至於走到爛尾的結局。