新青安房貸2.0-房貸壓力大怎麼辦！首次購屋族面對高房價的救星？

青安房貸的改動是今年下半年房市買賣的看點，亦是許多年輕首次購屋族的福音。剛推出時就引起廣大迴響，其中將貸款年限提高至40年的改動，甚至被網友戲稱「貸貸相傳」。究竟青安貸款是什麼？對年輕朋友有什麼幫助，本文就詳細介紹青安貸款。

什麼是青安房貸

「青安房貸」全名為「青年安心成家購屋優惠貸款」，是政府為了鼓勵自住，協助青年購屋的一項政策。原青安房貸由99年12月開始推動，經歷5次調整，目前已協助34萬5千多戶，原訂申請期限至113年底為止。112年7月，政府為了擴大協助民眾購房，推出「青安貸款精進方案」，又稱「新青安貸款」。

青安房貸精進了什麼

這次的青安房貸精進方案，主要優化了貸款額度、利息補貼、寬限期、貸款年限四大方面。

在貸款額度方面，增加了貸款的最高上限，從800萬調高至1000萬，提高了25%。雖然對於6都的民眾來說可能還稍嫌不夠，尤其是雙北地區，不過超過額度的部分，一樣能從銀行貸款。

在利率方面，青安房貸有一段、兩段、混合式，多種方案能選擇，在精進方案後政府再補貼1碼，共計1.5碼。一段式利率下殺到1.775%，兩段式利率則下殺到前2年1.565%，第3年起1.865%。遠比目前房貸利率的地板價2.06%還低，不過目前補貼僅有3年優惠期，期滿則回歸銀行一般利率，並且購屋中途轉貸不再享有利率補貼。

在寬限期上多了2年，算是不無小補，能稍微緩解遇到經濟突發狀況的家庭。也能應用於剛交屋後，有裝潢、修繕需求的首次購屋族。

貸款年限的改動，是本次青安房貸精進方案的注目焦點。突破了以往房貸30年的慣例。貸款年限提高至40年，能進一步降低每月的房貸金額，但同時也考驗借款人能否長時間都具備還款能力。

青安房貸的限制

青安貸款的目的是為了幫助民眾購買自住宅，因此想要申請青安房貸，在政策端僅需符合以下兩個條件：

1借款人的年齡需年滿18歲。

2.借款人和其配偶、未成年子女名下皆沒有自有住宅。

借款人年滿18歲，即民法成年。而借款人和其配偶、未成年子女名下皆沒有自有住宅，只需申請時沒有即可，曾經擁有也能申請貸款。不過值得注意的是這僅僅只是法案上的限制，銀行端仍有權力能夠篩選與調控，像是民眾常疑惑的年齡上限。青安房貸雖然沒有年齡上限，但多數銀行都有年齡＋貸款年限≦65或75的限制。也就是說，想要貸款40年，應在35歲以前，若超過40歲，要貸40年就比較難通過。

目前僅有公股銀行能辦理青安房貸的銀行，分別是台灣銀行、合作金庫、華南銀行、彰化銀行、第一銀行、土地銀行、兆豐銀行、台灣中小企業銀行，申請期限自112年8月1日起至115年7月31日止。

應貸款幾年？

隨著房價的增長，房貸年限也不斷延長。早年房貸最長年限為20年，這是受限於《銀行法》的規定，而在1995年《銀行法》第38條修訂後，購買自住宅的貸款年限放寬至30年，30年房貸也逐漸形成當今的主流。

房貸年限的選擇並沒有絕對的對錯，全與借款者的每月還款能力有關。以青安房貸1千萬貸款20年，選擇兩段式計息、本息平均攤還、第三年後以目前貸款地板價2.06%等條件來算。

貸款20年每月大約要繳5萬元，對於一般家庭來說算是一筆不小的負擔，以建議的房貸收支比不大於60%來看，等於家庭合計收入要超過83333元。若以生活條件較為寬鬆的50%來算，等於家庭合計收入要超過10萬元。貸款20年改成30年，3年後每月的繳款為3萬7千多。相比貸款20年，30年的每月還款下降了1萬3千多，這也是貸款30年成為主流的一大原因。貸款30年改成40年，每月的還款金額雖進一步的下降，不過卻只有降低6千多元，這是因為年份的倍數增長趨緩（30年是20年的1.5倍，但40年僅為30年的1.33倍）。

貸款40年還需考慮年老時的還款能力，聯徵中心統計2022年買房者的年齡指出，年紀低於35歲就買房的人低於20%。也就是說，其餘8成的人若貸款40年，等到還款結束都75歲以上，早已超過國人平均退休年齡61歲。退休後如何還房貸，成為選擇貸款40年的一大挑戰。

在利息方面，雖然貸款越久，銀行收的利息越多，不過也有一點值得注意是，由於房貸都是數十年起跳，因此有不少的操作空間。光以通膨指數來說，我國物價是持續上漲，代表同樣金額的購買力是逐漸下降，但房貸是簽約時就已經試算，並且物價指數與利率高低其實並無相關，因此貸款40年，等於有機會用未來較薄還的錢，來獲得同等的價值。

消費者物價指數圖／中華民國統計資訊網

青安房貸的影響

青安房貸的精進無疑是對於首次購屋族的一項房地產利多，然而卻仍無法直搗年輕人買不起房的問題核心。大多數的年輕人真正缺少的不是還款能力，而是購屋的頭期款。畢竟住房是生活必須，就算不買，也是要租，因此房貸跟租金的預算有部分重疊。但是要年輕人獨立拿出頭期款，就有點困難。以雙北房價動則上千萬來說，光頭期款最少也要拿2-3百萬以上，還不包含修繕、家具等其餘事務。相比其他亞洲國家，臺灣在首購房的優惠仍有待加強。參考他國的作法，除非政府能調降首購族的頭期款比例，或是能進行補助，才能有效解決年輕人買不起房的問題，落實居住正義。