挑選中古屋一定要注意的四大要點

　買房是人生大事，是大多數人努力奮鬥的目標。前陣子有朋友跟我訴苦說：「現在新成屋都好貴，我想一輩子都買不起了吧！」確實新成屋對於許多年輕朋友來說，負擔真的不小，除了頭期款動輒數百萬，後續高額的房貸也是很大的壓力。然而在房市上並非只有新成屋、預售屋這種新屋選項，面對預算較低的朋友，中古屋有著公設比較低、價格比較低廉等優勢，是許多人買房的好選擇。相對的，中古屋畢竟是二手屋，在購屋的考慮也比新屋複雜得多，買中古屋有更多需要注意的細節。

首先要了解，什麼是中古屋？

　根據政府規定：「房屋已經過一次以上的轉手買賣，或興建完工己領取使用執照超過三年以上之房屋，稱為中古屋。」由定義來看，中古屋不一定是舊房屋，新完工的房屋也可能是中古屋。但是這樣的房子價格下滑的程度有限，較難存在價格低廉的優勢，因此本文提到的中古屋，都是以屋齡 3 年以上為主。買中古屋也有許多不同的用途，能大致分為自住、租售兩種，這兩種考量的層面大相逕庭。本文就以自住者為目標，分享幾個購買中古屋一定要注意的要點。

一、要準備多少自備款

　要準備多少自備款是買中古屋的核心問題。中古屋由於屋齡較大，屋況較差，因此銀行的貸款條件不會跟新成屋一樣好。市面上常說的：「房屋能貸款總價的8成」，指的是新屋，通常中古屋只能貸到 6-7 成左右。除了原本的房貸之外，中古屋還需要一筆額外的修繕費用。在心態上，大家不太可能花了一大筆錢買房，卻完全不修繕，直接住進破舊房屋。因此修繕的差別在於誰來修繕、修多修少而已，對此內容我做成表格，用來彰顯優缺。

　如果是買家修繕的話，那修繕費用要抓多少，就要看你房屋的坪數以及改動的幅度，不同的縣市、不同的廠商報價也有很大的落差，可以多多比價，以下僅大略分享幾個修繕方向。

二、屋齡考量

　屋齡是買中古屋第二個需要關切的問題。雖然屋齡越大，房價會下降，然而屋齡過大可能帶來的風險也隨之提高。以台北為例，台北市地政局有公布建築改良物耐用年數，像是主結構由鋼骨（SC）、鋼骨鋼筋混凝土（SRC）、鋼筋混凝土造（RC）構成的，耐用年限就是 60 年；而磚（紅磚）構成的則為 46 年，若是超過年限就相對容易產生危險，需要更加重視安全檢查。除了房屋構築的建材之外，若是屋齡太大，就容易有其他毛病，例如：防水層失效、水管破裂等問題。這也就是為什麼老屋會容易滴水、漏水、壁癌過多等弊病。這些問題其實都是水造成的，主要是防水層、水管這些的使用年限約為 15-20 年而已，超過了年限機能就會一直下降。這也是回扣上一個重點，買中古屋一定預留修繕費用。

中古屋防水層失效圖 / 自行拍攝

　（正常地板磁磚見底後，應有一層宛如膠狀的防水層、而非直見結構體，會把浴室地板打除，是因為房屋漏水。）

重做防水層施工圖 / 自行拍攝

三、雨季是絕佳的賞屋時機

　雨季雖然交通不便利，卻是中古屋最佳的賞屋時機，往往雨季或颱風天後，更能看清楚房屋的全貌。中古屋的漏水問題是大家容易遇到的困境，而這類的問題在晴天時很難發現，需要等待雨季時才能見真章。尤其是中南部氣候乾濕分明，不常下雨，很容易忘記考量房屋遇雨時的狀況。下雨賞屋有兩個重點提醒：

1. 注意住家外淹水情況：尤其是買透天或是公寓 1 樓者，若是雨量不大，屋前卻宛如有小河一般，除了地形低窪之外，排水系統可能不太順暢，以後大雨淹水的機會就會變高。此外，若有車位（尤其是地下室）也要觀察會不會過度積水，以免導致車輛損毀。

2. 留意屋內有無滲水痕跡、天花板有無出現潮濕現象：有這些跡象就代表有可能是漏水屋。若是天花板有嚴重掉漆，那就可能是防水層失效，或是甚至沒有防水層，在賞屋時一定要特別留意。

四、社區風氣與鄰居相處

　買中古屋除了要注意購買物件之外，若買的是公寓、大樓等等的集合住宅，還需注意社區風氣、鄰居相處等人際問題。俗話說：「百萬買宅，千萬買鄰」，而今年2月時，脫口秀演員曾博恩也在 Podcast 節目裡，大聊日常生活與鄰居相處的煩惱。由此可見鄰居相處與社區風氣的重要性，這個道理在中古屋上更能體現。中古屋與新屋不同的是，新屋大家住進來的時間差不多，管委會成立不久，甚至尚未成立，住戶們一起共同建立規章。而中古屋的管委會可能行之有年，早已有一套自己的規定，而你又是新住戶，在配合上可能要多協調。在鄰居方面更是如此，尤其是新住戶修繕所製造的髒亂與噪音，很可能引起其他住戶的不滿，進而惡化鄰居關係。如何融入社區，建立敦親睦鄰的關係是買中古屋的一大課題，好的鄰居才能住宅的品質更加提升。

　每個人努力都希望能建立屬於自己的家，大多數人花了二三十年買一棟房子，當然要做許多的功課，才能選到最合適的物件。我認為這不是買中古屋才需花費的心力，新成屋也有要做功課的地方。透過這篇文章，將我多年在中古屋上的接觸經驗分享給大家，提升大家選購中古屋的敏銳度，進而推動大家的成家之夢。