前言
不知道讀者們有沒有感覺近幾年不管經過哪個城市都在拼命蓋房子，建案一個個冒出，電視網路廣告大幅度的打響名號，但高齡房屋的數量卻比我們想像中的還要多更多！根據內政部統計，全國目前屋齡超過 30 年的老舊住宅已達 500 萬戶，占全國住宅總量的一半以上，足見高齡老屋問題已經成為一項不容忽視的社會挑戰。然而，想要在短期內全面推動翻新或重建，顯然不具備實際可行性，以下讓我們一一了解吧 !
台灣高齡房屋趨勢
( 資料來源 : 內政部不動產資訊平台 )
我們可以先由這張內政部的統計圖來看出整體房市趨勢，從民國 100 年底至 110 年底的10 年間，全國房屋數量逐年攀升，從 802 萬宅增至 896 萬宅，增加了約 94 萬戶；其中六都的房屋數量也從 563 萬宅成長至 632 萬宅，增加了約 69 萬戶，反映出主要六都仍是住宅集中區域，且供給持續增加。
同時，房屋屋齡的中位數逐年攀升，從 24.06 年增加至 30.04 年，顯示全國住宅逐漸老化，老屋問題日益嚴重。從屋齡結構的變化來看，20 年以下的住宅比例持續下滑，從 43.01% 下降至 23.64%，減少近 20 個百分點；相反地，超過 40 年的住宅比例急劇上升，從 12.07% 增加到 31.69%，幾乎翻了兩倍。此外，屋齡超過 20 至 40 年的住宅比例維持在約 45% 至 50%之間，顯示這一區間的房屋數量依舊龐大。
從數據中可觀察到，台灣房屋老化速度加快，尤其是屋齡超過 40 年的房屋比例大幅攀升，反映台灣在都市發展初期所興建的住宅已逐漸進入老化階段。這也凸顯出老屋維護及都市更新的重要性，若未適當處理，未來可能面臨居住安全、耐震能力不足及都市機能老化等問題。也因此近期大批建案的出現，其實也可以很好的降低台灣的屋齡結構比例，拉低屋齡中位數。
台灣房屋總量雖持續增長，但在110年時住宅老化問題就已不容忽視，尤其在六都更是老化嚴重區域，因此六都未來政策會更積極推動老屋翻新、危老重建及都市更新計畫，確保居住安全並有效改善都市空洞化現象。
台灣房屋現況
( 資料來源 : 內政部不動產資訊平台 )
根據113年Q3房屋稅籍住宅屋齡區分圖表統計，我們可以了解到全國及六大都會區的房屋屋齡呈現明顯差異，反映出台灣不同區域在都市發展歷程中的特徵。
全國整體趨勢( 住宅平均屋齡 33 年 )
25 年以上的老屋占比明顯較高，特別是「30 至 40 年」及「 40 至 50 年」區間，顯示全國老化住宅數量龐大，尤其在台北市和新北市更為突出。
「 1 至 5 年 」及「 5 至 10 年」的新屋比例相對較少，顯示全國新屋供給相對有限，即使我們看到很多建案完工陸續登記使用，其數量依舊遠低於過往房屋數量。
台北市( 住宅平均屋齡 38.39 年 )
台北市在「 40 至 50 年 」及「 50 年以上 」屋齡區間的占比遠高於全國平均，這反映出台北市早期都市化發展，房屋老舊問題已相當嚴重。尤其是「50年以上」住宅的占比，台北市遠高於其他五都，顯示出市區內的都市更新速度相對落後。
新北市( 住宅平均屋齡 31.9 年 )
新北市在「25 至 30 年」的區間占比相當突出，台北都市人口外移至新北地區，「 5 至 10 年」至「 20 至 25 年」與桃園相同有著比全國還高的屋齡區間，都會區人潮持續外溢，新北市的重劃區開發和新建案推出，吸引更多人口居住並填補部分新屋需求市場。
桃園市( 住宅平均屋齡 27.97 年 )
桃園市在「 1 至 5 年」至「 20 至 25 年」的房屋占比顯著高於全國平均，突顯出桃園20 年來新建住宅供給充足，人口數大增，房屋較新，受制台北高房價向桃園移居的趨勢明顯。這與桃園相對台北新北等擁有充足的土地資源及交通建設密切相關。
台中市( 住宅平均屋齡 29.99 年 )
台中市的房屋屋齡分布較為均衡，「 25 至 30 年」及「30 至 40 年」住宅占比較高，顯示出台中市都市相較台北、台南、高雄等發展較晚，住宅老化問題相對較緩。
台南市( 住宅平均屋齡 34.42 年 )
相對而言，台南市的「 40 至 50 年」區間比例偏高，反映出台南市歷史古都的底蘊，有較多早期建設的老屋，但房屋老化問題也逐漸浮現。
高雄市( 住宅平均屋齡 33.55 年 )
高雄市的「30 至 40 年」及「40 至 50 年」區間住宅比例明顯相當於全國比率，早期工業發展時期興建的房屋逐漸面臨結構老化問題。
全國住宅逐漸邁向高齡化， 30 年以上老舊住宅占比明顯攀升，尤其以台北市、新北市、台南市及高雄市最為突出，凸顯都會區房屋老化問題嚴峻。而桃園市則呈現明顯的新興住宅供給趨勢，顯示都市發展仍在加速擴展。未來，針對六都不同區域的房屋結構狀況，地方政府應優先推動都市更新、危老重建、耐震補強及都市活化政策，解決高齡住宅帶來的安全與居住品質問題，同時平衡都市發展與人口流動趨勢。
屋齡多久的房子不適合居住？
判斷房屋是否適合居住，不能僅以屋齡為唯一標準也沒有絕對的答案。可是房子隨著時間推移，房屋結構和設施的老化確實會影響居住品質和安全性。一般而言，屋齡超過 30 年的房屋，若未經適當的維護和修繕，可能存在以下問題：
結構安全
耐震能力可能不足，特別是在地震頻繁的臺灣，這是一個重大隱患。
設施老化
電線老化、水管鏽蝕、牆體龜裂滲水、壁癌、外牆磁磚剝落、油漆脫落、電梯缺乏、大樓電梯老舊、公設維護費用增高、社區管理費不足等議題，嚴重一點老舊電線易引發火災。
居住便利性
缺乏社區管理制度建立，委員會形同虛設；缺乏無障礙設施，行動動線堆滿雜物等，對高齡者或行動不便者造成困擾。
因此，屋齡超過 30 年的房屋，不管是設施方面、社區管理方面的議題，若未經適當的維護與管理，可能都會有不再適合長期居住的問題。所以透過定期房屋檢查和修繕、參與社區議題，許多問題都是可以被解決的，也能多維護生活環境。
老屋的未來都更？說明都更難度
「都市更新」相信這是大家最耳熟能詳能解決老屋問題的重要途徑之一。然而，在實際操作中，都更面臨諸多挑戰：
住戶意見整合
老舊公寓的住戶眾多，意見分歧，需耗費大量時間與精力才能達成共識。
不同立場與利益考量
部分住戶期待獲得更高補償，另一部分因未來安置地點及建物規劃不確定而反對，難以凝聚共識。
釘子戶問題
少數持反對意見的住戶（釘子戶）要求過高補償或堅持現有環境，導致整體計畫停滯不前。
法規限制
現行法規對容積率、建築高度有嚴格限制，影響都更案的經濟效益與可行性。
程序冗長繁瑣
都市更新提案、審核、公告等流程繁複冗長，耗時漫長，讓住戶失去耐心。
住戶資金壓力
住戶財務能力有限，需負擔裝修費、搬遷費或新房房貸，增加經濟壓力。
開發商的投資風險
若無足夠容積獎勵或經濟回收，開發商無法承擔高額改建費用，投資風險大。
政府資源有限
政府預算有限，無法全面支撐全國都更需求，公共資源分配於不同社會福利領域，進度緩慢。
社區文化消失
老舊建物承載歷史記憶與社區文化，都更拆除重建可能導致社區風貌消失，居民失去歸屬感。
居民安置困難
住戶需暫時搬遷，重建時間過長或補助不足，可能無法負擔外移成本，導致反對聲浪。
政策執行力有限
政府執行力不足，無法強制介入，獎勵與補助雖有卻推動困難，許多都更案長期停滯。
都市更新畢竟涉及多數人權益的變動，在利害關係人眾多的情況下，需要更多的意見參與與討論，不免得時間跨度較長，常常一過就是五年十年，問題的積累也成為歷史共業，行政單位的執行力也有限，無法使用強硬手段解決問題，生怕衍伸更多抗議行為，雖然都市更新能夠解決老舊房屋難題，避免都市空洞化，但實際執行困難重重，等待時間也遙遙無極，消費者透過自己選擇新成屋、預售屋建案或許是更直接避免高屋齡房屋的方法。
結語
本次我們由內政部的過往與現況資料了解到台灣目前房地產房屋年齡的趨勢，屋齡超過 30 年的老舊住宅已達 500 萬戶，占全國住宅總量的一半以上，也就是說現在打開中古屋買賣網站有一半的案件都超過 30 年，在現在高房價的時期許多房屋貸款延長後都是30、40年的情況下，高屋齡的房地產銀行本身就不會能夠給予消費者那麼長的貸款年限，相對的可貸款額度也會下降，到最後房子殘值也只剩下土地價值，資產價格大打折扣。
擁有一棟房子基本上都會是我們大多數人一生當中最大的一筆花費，當繳完房貸的當天看到心愛的住家屋齡 50 歲時，難免會覺得一生的心血也跟著自己老去了，房子若想著要傳承給予子女庇蔭兩代人，新成屋與預售屋會是可以考慮的選項。雖然現在房子坪數因應家庭組成改變與總售價而縮小坪數規劃，不像舊房子擁有低公設比，但考量到都市更新的困難程度，依靠政府政策的推動時間往往充滿不確定性，未知的事情太多。最終，大多數人也僅僅是想給予自己與孩子更好的居住環境與生活品質。因此，消費者們更應該考量自己的顧慮與目的購買一間屬於自己的夢想房屋 !
