第6波房貸政策解析與對策-自我檢視輕鬆應對

第6波房貸政策解析與對策-自我檢視輕鬆應對

第6波房貸管制到底是什麼?

什麼是選擇性信用管制

根據《中央銀行法》第28條,於必要時,得就銀行辦理擔保放款之質物或抵押物,選擇若干種類,規定其最高貸放率。意思就是只要央行認為有必要,就可以實施這些措施。

選擇性信用管制又稱房貸管制,「選擇性信用管制」是央行的貨幣政策之一,目的是控制資金的流向和流量。這意味著央行可以對金融機構的特定業務,如房貸和土地融資,施加一定的限制,這些限制根據《中央銀行法》和《銀行法》的規定,包括不動產信用管制、消費者信用管制、直接信用管制和貸放比率的限制等。

央行透過選擇性信用管制,可以限制銀行在提供房貸時的自由度,包括降低放款成數、嚴格審查放款人條件和縮短還款期限等。其主要目的是抑制投機性資金流入房地產市場,讓投機客無法輕易借錢炒房。

選擇性信用管制不僅針對一般消費者的借貸行為,也可以針對房地產建築產業的融資進行限制,這意味著,央行可以同時從「供給」和「需求」兩方面有效地調節,達到穩定市場的目的。

第六波房貸管制修正了什麼

2024年6月13日,台灣央行在理監事會議上宣布了第六波房貸管制政策,並於6月14日立即生效,此次調整主要針對自然人在特地地區及第二戶購屋貸款的限制,並在維持原有貸款限制的基礎上進一步強化。

第六波房貸管制修正說明圖表
第六波房貸管制修正說明圖表

你是不是首當其衝的一員?

僅有一戶想投資的族群

以往投資者可能只需準備30%的自備款,但在新政策下,需要準備40%的自備款。例如,如果房價為2000萬元新台幣,以前需準備600萬元的自備款,現在則需要準備800萬元,這額外的200萬元可能會對他們的資金運用產生顯著影響。

依據財團法人金融聯合徵信中心資料顯示,2024Q1全台房屋貸款平均鑑估值達1,355.4萬元,再創歷史新高,且與2019年同期的1,120.3萬元相比,短短5年時間就激增235.1萬元。這也意味著投資者可能需要重新評估其現金流和資金配置策略,過去,投資者可能依賴較高的貸款成數來放大其投資回報,但現在需要更多的自有資金,可能會影響投資者的資金靈活性和流動性。

原屋分持想買房的族群

在台灣早期的社會,許多家庭的房產是由兄弟姊妹共同持分,這種做法本意是希望家庭成員和睦相處,但在現代,這種安排卻可能影響個人的權益。

許多人與兄弟姊妹共同持有一小部分家裡的房地產,當他們成家立業想要搬出去住、購買自己的房屋時,經公家單位查證發現,他們名下已有房產,因此只能貸到6成的貸款,這意味著需要準備更多的頭期款,不僅需要在短時間內籌集更多的自備款,還要應對更嚴格的貸款審查標準,反而延長了購房計劃,甚至可能要放棄購買第二戶的計劃。

 

如何應對新政策?這些方法幫你化解困境

換屋族的應對方式

第二房貸款成數再降,但換屋族仍有一年切結出售第一屋的緩衝時間。意思就是如果名下已有一戶房貸,但你有明確的換屋需求,可以與銀行切結說在一年內會出售現有房屋,這樣新屋便可排除貸款成數的限制,這種做法可以爭取更多時間進行房屋交易,減少因貸款成數降低帶來的資金壓力。

夫妻想買第二間的應對方式

夫妻雙方可以善用贈與配套,將第一戶房屋贈與配偶,這樣再購買第二戶時,可以避免貸款成數降低的限制。例如,夫妻只有一方名下有房產,可以將現有房屋贈與給無房產的一方,然後由無房產的一方申請貸款購買第二戶。這樣可以繞過貸款成數的限制,降低購房的資金壓力。

投資者的應對方式

針對投資者,需要考慮更多元的融資渠道來應對貸款成數的降低。例如:可以考慮尋找其他融資來源,如家人支援、信貸等,以補足貸款成數降低後的資金缺口。此外,也可以選擇非特地區域的房產,雖然這些地區的增值潛力可能不及特地區域,但找到相對條件不錯的物件,也能提供相對穩定的投資回報,投資者應該保持耐心,採取長期投資策略,避免短期內的急功近利,確保投資的穩定性和持續性。

 

房市氣象台的觀點

央行在短短一年內將自然人第二屋的貸款成數從7成降至6成,房市氣象台認為主要原因有以下幾點:

抑制投機行為

房市過熱導致房價飆升,使得真正有購屋需求的自住客無法負擔房價。降低貸款成數可以有效提高投資客的購屋門檻,減少投機行為,有助於市場回歸理性。

穩定房市

持續的房價上漲可能導致房市泡沫,對整體經濟造成威脅,透過降低貸款成數,央行希望能夠減緩房價上漲速度,維持市場穩定。強化金融穩定:高房價和高槓桿貸款增加了金融風險。隨著新青安房貸方案的推出,投入房地產市場的人數逐漸增多,降低貸款成數可以減少銀行的不良貸款風險,增強金融體系的穩定性。

抑制熱度

隨著新青安房貸的推廣,市場上開始出現投資客利用低利貸款進行投資轉租的現象,引發了對於是否引發炒房潮的擔憂。自去年8月新青安房貸上路以來,申請數量持續增加,並帶動了公股銀行的房貸業務。據財政部統計,截至3月底,已有42,828戶透過新青安房貸取得優惠利率,累計撥貸金額達到3,123.40億元,平均每戶撥貸約729萬元。

為了遏制炒房行為,財政部將要求公股行庫在審核房貸時,嚴格遵守相關授信原則,限制不得有轉租行為。如發現違規情況,財政部將要求追回相關補貼。

央行的選擇性信用管制對購屋民眾的影響不容小覷,央行如果決心要踩熄房地產市場,是相對容易的,然而,央行的目標是維持市場穩定,並非扼殺產業,讓房市變成一潭死水也不是他們所樂見的,因此,央行的最佳策略是兼顧民眾的剛性需求,遏止投機行為,讓房價回到合理的水平。

在面對新政策時,建議大眾保持冷靜,避免因市場壓力而急於行動。理性分析個人需求和市場變化,選擇最適合自己的房地產投資和居住方案,才能在變動的市場中做出明智的選擇。

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