前言
台灣房地產市場在過去三十多年中，經歷了多次起伏，有經濟繁榮與政策改革帶來的高峰；也有國際危機與疫情影響的低谷。在多次波動中，房價整體呈現持續上漲的趨勢。從「無殼蝸牛運動」到近年的「囤房稅」改革，每一個重大事件都深刻影響市場規則，並反映出台灣社會對居住與財富的價值觀轉變。
以目前房市來說，現在市場上面臨內外雙重挑戰：國內政策如信用管制、囤房稅升級，試圖壓抑炒房需求；國際則因通膨、升息與資金流動，使市場進一步承壓。
房市近況回顧
近年來，台灣房地產市場持續面臨政策施壓，政府陸續推出多項新措施以抑制房價上漲與炒作行為，其中以囤房稅2.0、房地合一稅的升級，以及新青年安心成家貸款政策，對房市產生了極深遠的影響。
1.1囤房稅2.0
囤房稅於2023年進一步升級至2.0版本，多屋族稅率最高提高至3.6%，且針對短期持有的房屋提高稅賦成本。該政策目標在於減少囤積不動產行為，鼓勵多屋族釋出市場餘屋以增加供給。
根據內政部統計，囤房稅上路後，餘屋投資的市場熱度逐漸降溫。
1.2房地合一稅
房地合一稅2.0於2021年7月正式實施，針對短期持有不動產（2年內出售），最高課徵45%的所得稅，並針對特定法人炒作收緊稅賦規範。
● 政策重點：以短期交易為主要打擊對象，對持有未滿2年的房地產交易課重稅，間接抑制投資客的炒作行為。
● 市場效應：實施後，全國短期交易比例顯著降低，市場逐漸向長期持有者傾斜，同時提升自住型買家的比例。
1.3新青年安心成家貸款
為解決年輕人購屋難題，政府於2022年推出新青年安心成家貸款，提供低利率、長貸款期與寬限期優惠，幫助首次購屋族實現置產夢。
● 政策內容：針對年滿18歲且家庭成員無自有住宅的首次購屋者，利率低至1.775%，貸款年限最高40年，並提供5年寬限期。
● 市場反應：根據數據，2024年9月「新青安貸款」佔全國購屋銀行貸款放款金額比重達34%，此政策對首購族的吸引力持續增強。
1.4房市整體表現
雖然多項政策調節壓抑市場熱度，但在剛性需求例如首購族與原物料價格高漲的支撐下，房價仍未顯著下修，根據內政部不動產資訊平台資料，2024年六都房價仍持續攀升，台北市房價所得比高達16.36倍，居全國之冠。
台灣房市當前的關鍵挑戰在於如何平衡「打炒房」與「居住需求」之間的矛盾，同時避免影響整體經濟穩定。這些新政策是否能徹底改變市場結構，仍需持續觀察。
歷年來不動產大事件
台灣房地產市場在過去35年中，經歷了幾個重大事件對房市影響深遠的重要里程碑：
1989年：無殼蝸牛運動
- 背景：1980年代台灣經濟快速起飛，國民所得大幅成長，房價在兩年間飆升3至4倍，導致社會對高房價的普遍不滿。
- 事件：高房價引發了「無殼蝸牛運動」，民眾夜宿忠孝東路抗議高房價，促使政府推出一坪6萬元的國宅政策，並大量使用台糖土地興建國宅。
- 影響：信用管制與國宅政策的雙重作用，使房價下修約1至2成，成功壓抑當時的市場熱度。提高存款準率與重貼現率，使擔保放款融通利率在半年內升至75%。
參考資料:中央銀行利率
1996-1997年：臺海危機與亞洲金融風暴
- 背景：1996年台灣舉行首次民選總統，當時因臺海緊張局勢與亞洲金融風暴雙重打擊，房地產市場面臨巨大壓力。
- 事件：
- 臺海危機：中共對台灣海峽進行飛彈演習，導致大量華僑撤資與資產拋售。
- 亞洲金融風暴：台股大跌，建商因過度槓桿操作面臨資金斷鏈，導致大量倒閉。
- 影響：1997年全國買賣移轉棟數從6萬棟驟降至次年的32.1萬棟，市場冷卻明顯，並引發了房市餘屋供過於求的問題。
1999-2000年：921大地震與網路泡沫
- 背景：921大地震重創中南部房市，建築安全問題浮上檯面；2000年的網路泡沫則進一步削弱經濟活力。
- 事件：
- 921大地震：大量建物倒塌，耐震標準提升，促使政府修訂建築物耐震設計規範。
- 網路泡沫：股市跌至3千點，市場信心大幅下滑。
- 影響：買賣移轉棟數在2000年驟減4萬棟，為穩定經濟，政府連續降息11次，促使市場逐步回穩。
2003年：SARS疫情
- 背景：疫情爆發讓市場信心雪上加霜。
- 事件：買方因恐慌心理停止購房，賣方急於拋售，建商延遲推案，市場交易陷入冰點。
- 影響：全台房價在短短兩季內下跌12%，GDP也因疫情影響出現短暫負成長（-0.7%）。
2008年：金融海嘯
- 背景：由美國次貸危機引發，迅速波及全球經濟。
- 事件：台灣受出口貿易依存度高的影響，經濟成長率從2007年的98% 驟降至2009年的-1.61%，失業率攀升至5.85%，直接衝擊房地產市場。
- 影響：為穩定市場，政府推出多次降息與稅制減免，刺激剛性需求。
2011年：開始課徵奢侈稅
- 背景：金融海嘯後，台灣房市快速反彈。
- 事件：投機行為頻繁，房價持續飆升，為抑制短期炒作，政府於2011年推出奢侈稅。
- 影響：短期內，交易量顯著下降，2011年下半年同比減少約15%。投資行為趨於理性，市場結構更穩健，但房價因剛性需求強勁，未出現大幅下跌。
※2016年1月1日後和房地合一稅合併。
2014-2016年：囤房稅與房地合一稅上路
- 背景：高房價問題持續多年，政府加強稅制調節，目標是壓抑投資性需求。
- 事件：
- 囤房稅：非自住房屋最高稅率提升至6%。
- 房地合一稅：針對短期交易課徵高額稅賦，最高達45%。
- 影響：政策使房市進入觀望期，之後隨市場消化餘屋逐漸回升。
2022-2024年：多重政策壓力下的房市變化
- 背景：房價持續走高，政府推出囤房稅0與第七波信用管制，同時央行升息多次。
- 事件：
- 2023年《平均地權條例》實施，嚴控炒房行為。
- 新青年安心成家貸款激活首購族買氣。
- 影響：政策對投資性需求的抑制效果明顯，但因剛需存在及原物料價格高昂，房價依然居高不下。
現行房地產的轉折機會點
3.1政策與市場間的影響
台灣房市近年受多重政策影響，市場熱度有所降溫，但房價因剛性需求與成本推動，仍未見顯著下修，當前的政策與市場交互作用下，或許將迎來轉折契機：
- 囤房稅0：多屋族持有成本提高，投資性需求逐漸減少，部分餘屋開始釋出。
- 信用管制：央行第七波信用管制，對高價住宅、第三戶以上購屋貸款嚴格限制，壓縮市場資金流動。
- 剛性需求支持：新青年安心成家貸款政策提供長期低利率與寬限期優惠，刺激首購族進場，對房市形成一定支撐。
3.2經濟環境影響
國內外經濟環境的變動，將直接影響房市的供需平衡：
- 利率影響：央行升息使購屋成本增加，壓抑投資需求，但若未來升息趨緩或轉向降息，可能再次引發買盤回溫。
- 國際因素：如美國新總統上任、地緣政治影響與通膨趨勢，將間接影響台灣經濟環境與房市表現。
- 資金流動：AI產業熱潮吸引資金流入股市，部分資金從房市轉向股市，可能減輕房價上行壓力。
3.3未來的可能性
- 價格走勢：市場或將進入量縮價穩階段，但因剛性需求仍在，房價下修空間有限。
- 轉折點關注：未來應密切觀察政策執行情況、國際經濟變化及市場需求轉向，這些因素將決定市場走向。
結語
台灣房地產市場過去數十年的發展歷程，從全球經濟波動、國內政策調節到自然災害影響，充分展現了市場的韌性與挑戰，無論是1980年代經濟起飛帶動的房價飆升，還是近期囤房稅與信用管制等政策的介入，每個階段的重大事件都深刻影響了市場結構與交易行為。
在高房價成為常態的今天，政策調節與剛性需求之間的博弈依然持續，房價短期內下修空間有限，但隨著國際經濟情勢的變化、利率政策的調整以及都市更新，市場都可能有新的轉機。
對於消費者而言，理解歷史的脈絡與現行政策的影響，是選擇入市時機的關鍵，因為這些因素是共同塑造下一階段的市場格局。
無論您是準備購屋的首購族，還是關注房市的投資者，理性分析與長期規劃始終是應對房市波動的最佳策略，期待在不確定的市場中，每位讀者都能找到自己的最佳選擇！
