房地產預測>平均地權條例5大改革，將對房市景氣有何影響！？

112年7月份關於房市最重要的新聞，莫過於《平均地權條例》修正案的完全上路，從112年2月修法時就引起廣大關注，究竟《平均地權條例》會對房地產預測與房市景氣產生什麼影響呢？本文就帶大家來回顧這次《平均地權條例》修正案的內容與房地產買賣的影響。

平均地權條例是什麼

《平均地權條例》是《土地法》中的特別法，於 1954 年（民國 43 年）訂定，其立法目的在於遏止土地投機或壟斷，用來維持土地和房屋價格的法律。立法至今一共修正、增訂 20 多次，最近一次修改是 112 年 2 月 8 日，於 112 年 7 月 1 日全面實行。

本次修改內容

本次《平均地權條例》修正案被喻為史上最重的打炒房政策，不僅新增了數項規範制度外，違規的罰則也加重不少，一共修正 4 條、增訂 5 條法規，能整理成五大要點。

《平均地權條例》修正案 五大修正要點

在五大修正要點中最受矚目、影響範圍最廣的是「限制預售屋轉售」。不過值得注意的是，在一番朝野討論後，政府基於「法律不溯及既往」及「信賴保護」原則，預售屋換約之限制不溯及既往，也就是在 112 年 7 月之前的契約可再轉售。但在規定施行後，新的買受人就需遵守不得讓與或轉售的規定。簡單來說，112 年 7 月以前簽的預售屋契約可以轉手一次，112 年 7 月以後簽的預售屋契約不得轉手。

對市場的影響

對市場的影響主要分為三個部分，分別是「預售屋禁止轉售」、「私法人購買住宅許可制」與其他監察制度。

在「預售屋禁止轉售」的部分，政府逐步封鎖房地產投資客炒作預售屋。從法令上來看，110 年 7 月修法禁止紅單交易，到現今 112 年 7 月直接限制預售屋轉讓、轉售。基本上投資客已經很難把目光放在預售屋的現買現賣上，預售市場將以自用為主。

在「私法人購買住宅許可制」的部分，限制私法人購買住宅，使得私法人資金無法輕易流入住宅市場。以往私法人具備較大的資源與金流，容易有與民爭房炒作的現象，或是以私法人的名義購買豪宅藉以避稅。本次修正案限縮私法人之權利，即便通過許可制，也仍受 5 年內不得移轉、讓與買賣等規定。不過值得注意的是目前《平均地權條例》只規定住宅，若是私法人購買住商、商業等其他類型的土地，或是透過《銀行法》、《企業合併法》等他法獲得土地，是不需要許可制。另外，私法人購買住宅也有 9 類是「免經許可」，像是法院拍賣、文化資產等，不過該類住宅大多有其公益性，且較不影響民生。

其他監察制度則是「重罰炒作行為」、「檢舉獎金制度」、「預售屋買賣契約解約需實價登錄」這三項制度健全預售屋交易，強力防堵建商違法行為。建商炒作行為最高能處以處罰新台幣 5000 萬元，限其改善，若未改正者，還能多次處罰。

對購屋族的影響

對於一般購屋民眾而言，本次《平均地權條例》修正案最有影響的應是預售屋禁止轉售。以往民眾購買預售屋後，若面臨資金短缺，可賣屋求現。而在 112 年 7 月份後新買的預售屋，若要賣屋則需符合非自願離職且 6 個月未就業、罹患重大傷病、意外事故、房屋毀壞、死亡等特殊條件，資金的流動性相較以往變差不少，因此購屋前的資金準備需更加充足。否則若想退戶，依照《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》，建商最多能沒收房屋總價的 15%。

在房價的部分，以往不肖建商透過實價登錄、假消息等違法方式，營造買氣火熱、商品稀缺，藉以達成飢餓行銷，加上投資客炒作，使得預售屋價格高居不下。在本次《平均地權條例》修正後，去除這些不利因素，將使預售屋價格回歸正常面。但在預售屋價格回歸基本面後，價格進一步下跌的可能性不高。首先，預售屋的供給量並沒有增加，而實際的住房需求量也沒有減少。其次，影響預售屋上漲的因素不僅是供需法則，另一個則是營建成本。隨著營建成本不斷增加，預售屋價格就不可能輕易下跌。

結語

本次《平均地權條例》修正案滅絕預售屋炒作、補強過往實價登錄之缺陷，並新增檢舉獎金等制度，屬實居住正義向前邁進的一大步，不過仍有許多能更進步的空間。期待該法能持續更新，在實行後能符合大眾之期待。