房地產繼承大哉問！不可忽略的4個重要知識

引言

在消費市場上，房地產是很特殊的一項商品，具有五大特點，分別是保值性、消費性、稀缺性、不可移動性與不易消滅性等。因爲交易金額龐大，房地產本身並不會頻繁易主，以減少交易帶來的額外費用，而房地產持有策略大多是買進並持有一段時間，用以自住或是出租。

這樣的交易模式與特性，讓房地產從買進到賣出的生命週期，幾乎是以年度為單位來計算。因此常發生房地產的完整買賣週期還未結束，所有權人就先因為意外或是疾病離世，這讓房地產所有權的繼承問題成為值得關注的議題，而談到房地產繼承，有哪些不能忽略的重要知識與問題呢？

繼承順位

當房地產的所有權人驟然離世且無立遺囑的情形下，親人之間常常會因為繼承房地產的分配起紛爭，這時候了解「應繼分」與「繼承順位」就很重要了，也就是誰有資格繼承跟多位繼承人之間如何分配財產。

在民法中有明定，除非配偶拋棄繼承，原則上其他繼承順位人都要跟配偶一起共同分配。至於其餘順位繼承人，除了配偶以外其繼承優先順位如下：

1. 直系血親卑親屬 (如：子女或是孫子女)。
2. 父母。
3. 兄弟姊妹。
4. 祖父母

除了繼承順位的先後順序，還有應繼分，是指每位繼承人應該得以繼承的分額。

下表整理幾個常見有配偶情形下之繼承組合與繼承份額狀況：

此外，現代許多人是不生或是不婚主義，可能與自己兄弟姐妹的孩子關係不錯，但是外甥、外甥女、侄子、侄女關係再親近，在法律上都不是繼承人，如果有意願留下遺產，就需要提前另立遺囑。

繼承流程

繼承業務可以選擇自行辦理，也可以委託專業地政士辦理。在台灣，房地產的繼承流程有固定的流程，辦理流程需接觸多個公務機關，所以較複雜且細節繁多，讀者如果熟悉公務機關辦事流程且時間充裕的話可以自行辦理，否則建議委託專業的地政士辦理，同時也可以代為處理繁瑣的行政事務跟稅務問題。

繼承流程及相關業務公家單位可以粗略分為以下四個：

1. 戶政事務所：死亡登記、申請除戶辦理與繼承人的印鑑證明申請。
2. 國稅局：查調被繼承人所得與財產。
3. 地方稅捐稽徵機關：確認有無欠繳地價稅、房屋稅或是其他稅款。
4. 地政事務所：不動產的繼承登記辦理。

以上業務一般民眾較少機會接觸，讀者若決定自行辦理，可以先上網做功課確認哪些文件需要先備妥，以免浪費寶貴時間。

繼承期限與買賣

面對親人離世，難免會感到哀傷，療癒自我需要時間才能恢復回歸正常生活，但是要注意的是，不動產的繼承日期在土地法中有明定，從繼承日起算(即死亡日)，須在六個月內依法向地政事務所申辦，每逾時一個月，申辦則會有應納登記費額一倍的罰鍰。若是一直沒有前往登記，地政事務所便會造冊列管，列管15年後會委請國有財產局公開標售。

而繼承人只要透過法定程序繼承不動產後，隨時可以買賣不動產，不會受到任何限制，但台灣在民國105年後實施房地合一稅，若被繼承人在民國105年以後購入的房地產則需要注意交易的適用稅率。

這裡有一個關鍵點，繼承而來的房子是可以計算被繼承人持有之期間的，用以決定適用不同的稅率。

如何避免繼承紛爭

繼承資訊與細節繁複，一時之間難以消化，而且不管繼承如何分配，都很難做到完全公平，但是我們可以透過以下三種方式減少往後的繼承紛爭:

1. 制定清楚的遺囑：在遺囑中仔細且明確的規範房地產、股票與現金的分配，減少後續的法律訴訟問題。
2. 公平的對待繼承人：可以透過召開家庭會議解釋分配的原則，讓每一個人都感受到尊重且平等的對待，更可以明白分配的原因與理由。
3. 定時更新遺囑：財務是會每年變更的，有重大財務變更例如買賣房子時，記得要將分配同時更新在遺囑上。

擁有房地產是台灣人們保留資產的目標之一，而如何讓資產更完整、更無紛爭地留給繼承人，在購入房地產時就可以一併考量，了解房地產繼承的知識才能讓我們留下的愛更完整、長久。