你可能聽過房地合一稅，不過房地合一2.0又是什麼呢？政府法令一改再改，許多制度都已經長成全新的樣貌，本文帶你回顧我國近年對不動產課稅制度的變革，以及目前課稅幅度最大的房地合一2.0，究竟該如何申報、如何計算稅額。
房地合一稅的緣起
再早個幾年以前，國稅局稱呼房地合一稅，都是用「新制」這個說法，它是在 2016 年 1 月 1 日才上路的課稅制度，屬於所得稅的一種。
之所以叫做「房地合一」，這代表在舊制當中，房屋、土地是分開課稅的，對一般市井小民來說，舊制的不動產買賣，主要就只有房屋的部分，會被課徵綜合所得稅；土地的部分，在舊制中是不課綜所稅的，只課土地增值稅。
而房地合一稅上路之後，舊制也沒有消失，而是將不動產交易分為二類，2015 年 12 月 31 日以前取得的房屋及土地，適用的就是上述舊制；只有2016 年 1 月 1 日以後才入手的不動產，日後出售時，才會適用所謂的房地合一稅。
房地合一稅與舊制最大的差別，就是將土地的價值納入稅基的計算，且課稅的稅率，並不是看交易金額累進，而是依交易時間，針對近年才買進、短期內又脫手的不動產，課徵最高45%所得稅。
房地合一稅的設計，一方面是限制投資客短期炒作，二方面是因為房屋、土地大多同時交易，以整筆交易的金額來計算稅基，以避免有心人士利用舊制的漏洞，壓低不動產交易的稅額。
房地合一稅1.0、2.0又差在哪裡？
既然房地合一稅，已經是近年才上路的新制了，怎麼又冒出1.0、2.0的差別呢？原來在房地合一稅上路一段時間後，政府又在2021年重新修法，把好幾種原本沒規範到的交易樣態納入，同時再把房地合一短期交易的認定加嚴，形成了現在所謂的房地合一2.0。
從1.0版升到2.0版最大的差異，就在於短期交易的認定方式了，可以參考下表：
| 個人持有不動產期間房地合一稅課稅規定 | ||
| 課徵稅率 | 房地合一1.0 | 房地合一2.0 |
| 45% | 持有期間 1 年（含）以內出售 | 持有 2 年（含）以內出售 |
| 35% | 持有期間超過 1 年、未達 2 年 | 持有期間超過 2 年、未達 5 年 |
| 20% | 持有期間超過 2 年、未達 10 年 | 持有期間超過 5 年、未達 10 年 |
| 15% | 持有期間超過 10 年 | 持有期間超過 10 年 |
從房地合一1.0走到房地合一2.0最主要的差異是45%、35%重稅級距的課稅範圍，從原本的 2 年以內，拉長到 5 年之久，未來投資客若將不動產作為交易標的，5 年以內的短期交易，都要面臨政府重稅伺候。
房地合一2.0是在 2021 年 7 月 1 日上路的，雖然修法歷程看似複雜，但不是多軌並行，2.0版是直接取代原有的1.0版本，近年新交易的標的，一樣是看原始取得時間來課稅，只有 2016 年 1 月 1 日以後入手的不動產，於日後出售時，才適用房地合一2.0規定。
對大多數屋主而言，適用範圍跟原本一樣，就是針對「短期交易」的列管期間，從 2 年延長為 5 年而已。
房地合一稅，須負獨立申報義務
申報，也是房地合一稅重要的規範之一，以往舊制當中，因為不動產交易歸入綜所稅，因此是賣房後的隔年 5 月，再進行申報即可。
房地合一稅最大的特色，在於申報方式改為獨立申報，每一個交易案件，都必須在交易後 30 天內完申報，否則國稅局另有罰鍰。
針對房市的管控，現在國稅局與內政部都有緊密的連線，很容易就能發現不動產權移轉登記後，未進行申報的情形，賣家若漏未申報，就要小心了。
適用舊制的老房子，屋主有意想脫手時，原則上可依原始取得的時間點，按舊制課徵綜所稅。
不過，因為房地合一稅也有提供自住戶優惠，對於原本要依舊制課綜所稅的土地，也可以主動向國稅局請求，按房地合一稅2.0來計算，可能還比較划算。
房地合一2.0的其他機制
除了對大多數投資人都有影響的短期交易認定外，房地合一2.0當中，還多了好幾項新增規定，主要是將課稅範圍擴大，納入特殊樣態的交易類型。
舉例來說，公司、基金會等法人組織，以往房地交易就是課營所稅，現在也納入房地合一稅，多了45%、35%的課稅級距，投資客若要特別成立公司來操作房地產，恐怕這扇門越來越窄。
在極少數案例中，若不動產登記在法人名下，該房又是這間法人的主要資產，股東脫手股份時，也可能被視為房地交易，這點要特別小心。
另外，預售屋及預售紅單，雖然並非正式的房屋、土地產權，現在也納入房地合一2.0的課稅範圍，預售屋交易的成本，已經大幅提高。
