想撿便宜一定要懂：買法拍屋的規則

若是談到便宜的房子，你會想到什麼？我相信有不少人一定聯想到法拍屋，然而你真的了解關於法拍屋的遊戲規則嗎？法拍屋與一般市售屋的買賣有很大的不同，因此有很多值得了解的細節，本文將帶領你一步步進入法拍屋的領域。

什麼是法拍屋

法拍屋顧名思義就是由法院拍賣的房屋，而房子的來源多半是債務人無法履行債務，導致抵押的不動產被法院查封拍賣，以用來滿足債權。簡單來說就是因為欠債，導致名下的房屋被法院拿去賣，並把賣掉的所得用來還錢。

事實上執行拍賣的機構不只一家，法拍屋是一般民眾比較常提及的。由台灣金融資產服務公司（台灣金服公司）所拍賣的不動產，則稱為金拍屋；銀行所拍賣的不動產，則稱為銀拍屋。法拍屋、金拍屋、銀拍屋各有不同的購買流程與房屋來源等細節，以下列表說明三者之異同：

買法拍屋的流程

購買法拍屋的步驟1：上網尋找適合的法拍屋

在瀏覽器上打法拍屋，即可進入內政部不動產資訊平台，此處有將法拍屋、金拍屋、銀拍屋的公告網址都羅列出來，相當方便。

不動資訊平台頁面圖 / 內政部不動產資訊平台

接著選擇你要的類別進入，以司法院法拍屋公告為例，此頁面可輸入搜尋條件，點擊查詢即可搜尋到你所設定的物件。

司法院法拍屋公告頁面圖 / 司法院法拍屋公告網站

以台北市為例，搜尋後台北市法拍屋的資訊一目了然，可依序挑選自己較為心儀的物件。

台北市法拍屋搜尋結果圖 / 司法院法拍屋公告網站

購買法拍屋的步驟2：深入了解房屋資料

由於法拍屋無法賞屋的特性，因此要對物件多方查詢，並詳細參閱法院所鑑定的照片以及其他資訊。除了在網路上搜索資料之外，最好還能實際走訪房屋周遭，並探訪鄰居、管理員、里長等當地住戶。在實際走訪後，可以進一步的到地政事務所申請調閱物件的土地及建物謄本，以便深入了解物件狀況。確定物件後即可進入下一步。

購買法拍屋的步驟3：投標前的準備工作

投標前需準備標單以及保證金支票。標單至欲投標的法院即可購買，表單務必要填寫正確，否則即使得標也會失去資格。此外也要清楚計算投標的金額，畢竟投標後是無法更改價格。在保證金的部分，投標法拍屋都要繳納標的物訂價20%左右的保證金，因此要提前去銀行申請銀行本票/本行支票。（要注意商業本票、個人支票、公司支票都無法用於法拍屋投標。）本票申請完後放入保證金封存袋，並填寫正確資料。

購買法拍屋的步驟4：投標

投標當天帶著身分證、印章、投標單、保證金封存袋前往法院投標室，並於指定時間將投標單與保證金封存袋投入票匭。法院採以價高者得標，得標後辦理其他手續，若是未得標則當場領回保證金。

購買法拍屋的步驟5：繳納尾款

得標後請於7日內繳納剩下的尾款，若是來不及繳納，得標則會視同失效，保證金也拿不回來，因此要完成繳納尾款才算是正式購買到標的物。

法拍屋的優缺點

在得知購買法拍屋的流程後，要分析法拍屋的優缺點，才對此有更全面性的了解。

優點：

1.低於市價

法拍屋最大的優點就是便宜，通常法拍屋訂出的價格會比市價還低1成左右。此外每次物件流標，下次的拍賣底價會再打8折。舉例來說：第一次拍賣（一拍）底價為1000萬，流標後的二拍底價就會是800萬，再次流標後的三拍底價就會是640萬，最多到四拍。因此在坊間聽到低於市價4-5成的法拍屋，就是多次流標的結果，不過通常熱門的物件在1-2次流標後就會有人競標。

2.產權有保障

法拍屋是法院行使公權力將房屋拍賣，以償還帳務。在得標並繳完尾款後，就可以取得不動產權利移轉證明書，接著再去地政事務所辦理過戶即可。這中間完全不用經過所有權人的配合，因此較無產權不清楚的狀況。

缺點：

1.無法事先看屋，資訊多半只有外觀照片：

法拍屋在拍定之前，其所有權仍為債務人所有，且債務人與一般市售屋主不同，他們大多為被動接受拍賣事實，因此不太可能讓你進屋參觀，只能房屋外觀推測，這也就是為什麼買法拍屋的風險較大。

2.資金要求高：

一般買房子時大多準備房屋總價的2-3成左右，而想購買法拍屋必須要有更充足的資金。在投標法拍屋時，需準備至少訂價20%的保證金。得標後需於7天內繳完剩下的尾款，否則得標失效，保證金也會被沒收。由於時間急迫，因此只有少數銀行能協助貸款，而且得標後還未拿到房屋權狀，所以多半只能使用信用貸款，需等到有權狀之後才能轉為房貸，這也是一般人較難買法拍屋的原因。

3.房屋瑕疵不予保障：

法拍屋無法看房，自然房屋瑕疵也不予保障，畢竟法院只是執行拍賣的機構。

依據強制執行法第69條規定：「拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權」，簡單來說就是小至房屋漏水，大至買到兇宅、海砂屋等，都不能要求法院負責，只能自行承擔。不過法院也會調查法拍屋屋況，並公告須強制刊登的法定事項（例如：是否為凶宅等等），所以投標者一定要詳閱公告，盡可能取得更詳實的房屋資訊。

4.點交與否的問題：

所謂的點交就是清點交付，是買法拍屋最應該注意的事項之一，也是一般市售屋不會有的問題。如果房屋註明點交，在案件拍定之後，法院會安排時間，陪同得標者將標到的法拍屋清點交付，移交房屋的使用權。若是房屋有債務人居住或遭他人占有，法院將執行公權力。若是房屋註明不點交，那麼法院只負責移交所有權，不包含使用權，因此房屋如果還有人佔有，必須自己與佔用人交涉交屋事宜，就有可能發生「海蟑螂」的狀況。（賴著不走，要你付錢等等。）

點交與否欄位圖 / 司法院法拍屋公告網站

點交與不點交一字之差，可說是天壤之別。不點交的案件價格自然更低，然而他背後的隱藏成本極高，因此除非是在這領域打滾已久的老手，不然都不建議買不點交的法拍屋。

結語

購買法拍屋與一般市售屋有很大的差異，他的缺點也是顯而易見，然而折扣的果實太過甜美，因此法拍屋仍是許多人的競逐目標，也是買到便宜房子重要的方式之一，祝福閱讀完本文的你，在未來的日子也能透過法拍的方式買到滿意的房子。