台南房市交易熱區：安南區

在我們之前介紹了台南舊市區、南科等地的房價情況後。有不少讀者，直言不諱的問我是不是遺漏了安南區。其實不是遺漏，以安南區房價思考與交易熱度，絕對能獨自成篇，只是如此浩大的工程，使我一直不斷的思考，該如何下筆介紹。經過一段時間的醞釀，本篇文章就來深入探究台南房市交易的熱區：安南區。

現今的安南區最早期為臺南縣新豐區安順鄉，1946 年 3 月 10 日併入省轄臺南市，取名取安順與臺南之意，合稱為安南。安南區東與永康、新市、安定區銜接，南以鹽水溪與安平、中西、北區為界，北以曾文溪與七股、西港區為界，依據安南區戶政事務所的統計截至 111 年 10 月，安南區大約有 19.8 萬人，是臺南市僅次於永康區的第二大人口區。

房市與人口分布

安南區的土地面積相當遼闊，大約有 107.2 平方公里，是原台南市區中最大的，該面積大約等於北、中西、東、南、安平、永康區的總和，以下是安南區地圖。

安南區地圖/依 google 地圖自行繪製

從地圖可以發現，安南區的土地雖然遼闊，然而在左半邊的部分地形破碎，仍有許多鹽田與自然景觀，鮮少開發不易居住，台江國家公園也位於此處。這也使得人口主要都是集中在右半邊，像是靠近北、永康區的九份子、溪仔墘、順安、史博館等地。這樣人口分布造成同為安南區，發展卻相差甚遠。臺南市安南區 110 年人口結構與特性分析報告，也指出本區各里土地面積與人口分佈差異甚大，人口密度最高的鳳凰里每平方公里 17,730 人，約為最低的鹿耳里每平方公里 138 人的 128 倍。主要人口分佈的五個里(溪心里、新順里、安慶里、海東里、安富里)其人口合計佔本區總人口 19.29% 以上，而所佔土地面積僅為本區的 5.51%。這顯示出本區的土地雖大，但人口還是集中在少部分精華地帶，若是加上房市因素更加明顯，以下是 111 年 1 – 10 月中古屋買賣位置分析圖。

111 年 1 – 10 月安南區中古屋買賣位置分析圖/台南市地政局實價登錄系統

透過分析圖可以知道，整個安南區雖然幅員廣闊，但土地用於居住則有限。大部分的房屋買賣集中在鹽水溪旁，交通以安中、安和、海佃、北安路為主，延伸至海尾、溪頂、中州寮等處。

交易熱度

透過某區一年內的建物交易量，可以得知該區的房屋買賣熱度，結合多區與多年段的統計，能看見趨勢的變化。下圖是 107 – 111 年 10 月東、北、安南、永康區的交易量統計圖。

107 – 111 年 10 月建物交易熱度圖/自行繪製

東、北、安南、永康區這四區都是台南的交易熱區，四者算是同一個級距。由圖可以發現，107 年時安南區雖然已經名列前茅，交易量超過北區一點，達到每年約 2000 筆，但此時仍是以東、永康區為交易大宗。到了 109 年以後，北、東區交易量下滑，而安南區逐漸抬頭，110 年安南區已有明顯攀升。雖然目前 111 年只統計到 10 月，但仍可以看出安南區交易量逐漸成為臺南之冠的趨勢。

中古屋房價狀況

在知道安南區交易量如日中天之後，可以更進一步的了解一下安南區近 5 年中古屋房價的變化，房價其實也是影響買賣量的因素之一。以下資料整理依據台南市地政局實價登錄網站，要注意的是實價登錄的均價計算是排除車位、透天厝、農舍、工廠及倉庫。若是透天的部分，還要依據總樓層、屋況等因素額外加價。

安南區近 5 年中古屋房價變化表/依台南市地政局實價登錄系統編製

安南區前幾年的中古屋房價平穩，大約 15 萬元/坪，直到 111 年才增長一波。但是相較於隔壁北區 20.53 萬/坪（111 年 1 至 10 月平均），以及永康 18.84 萬/坪（111 年 1 至 10 月平均）來講已經低了不少，加上主要買賣地段大多沿著鹽水溪，實際距離北、永康區的核心區域不遠，過個橋即可享受到兩區的生活機能，像是從海佃路過鹽水溪橋走文賢路，不用 10 分鐘就能到北區的好市多大賣場。以上的優點使得安南區的房屋成為年輕人、小資族首選的目標。

2022 年安南區預售屋行情

雖然安南區近 5 年中古屋房價明顯低於鄰近的北、永康區，然而在預售屋的價格則不輸給前兩者。

111 年 1 月 – 10 月安南區熱門預售屋行情表/依台南市地政局實價登錄系統編製

安南區的預售屋交易真的非常熱門，光是 111 年 1 – 10 月就高達 1440 筆。表格礙於版面的緣故，僅列依建物型態列出幾項最為熱門的標的。基本上目前安南區預售屋的行情都在 25 萬/坪以上，尤其在大樓的部分突破 30 萬/坪並不是少數。

區內優點

 1.房價較低，未來展望性佳

安南區離台南市核心區域不遠，卻擁有著大量尚未完全開發的土地，目前北、東區的發展已經趨於成熟，而永康區也終究會飽和，若是要繼續成長，勢必得繼續往安南區開發，像是 2018 年最奪人目光的九份子重劃區，就是安南區開發最貼近的寫照。不論房價的逐漸增長，或是交易熱度的提升，都說明未來安南區成為台南核心腹地的趨勢。目前房價還算較低，等未來北外環道全面開通，大幅改善鹽水溪一帶往南科的交通，安南區較西、靠南的精華區更有望成為南科人居住的新選擇。

2.免除擁擠

目前安南區的機能雖然沒有北、東、永康區那麼完善，然而人口也不像是三大區那麼擁擠。區內綠地較多，環境相較幽靜，尤其是史博館、亞太棒球訓練中心附近，營造出一整片悠閒高級住宅的感覺。整體的交通停車也很方便，鮮少有找不到停車位的困擾。

安南區原為海浦新生地，開墾不易。然而憑藉著土地、人口、鄰近核心地帶等優勢，擺脫以前較為邊陲的印象，一躍翻身為台南市交易熱度之冠。成為投資人、首購族的考量名單之一，期待未來北外環道路和多項交通建設的開拓，將會帶給安南區嶄新的風貌。