前幾篇有提到臺南幾個分區的房價概念，這次延續上次的題目，想跟大家聊聊臺南近年來較大的沒落與興起，這次不僅僅以房價為概念，而是延伸至地價、商圈、生活機能等。
站前商圈的衰退
有來過臺南的朋友幾乎會有走過中山路的經驗，從火車前站一路往臺灣文學館的方向，路途不算遙遠，我相信這裡是舊臺南市人心中最能代表臺南的地段，它乘載了臺南的現代繁華與過往歷史，短短的路程周圍就有 3 間百貨公司，除了現代的建物之外，亦有數個知名的歷史景點，而周圍延伸出的民族路、北門路帶起了補習街、電腦街等各種商家，形成了臺南站前商圈，曾經這裡是最能代表臺南繁華與潮流的地段，然而這都只是慢慢消失的過往。
蠻具有代表性的站前商圈，似乎無法擺脫逐漸凋零的事實，若是你與在地人深聊，更能體會這般光景。從 110 年 1 月至今的成交房價來看，中山路、北門路一段的平均單價處於中西區的頂端。
110年1月至111年8月中山路房價平均圖 /臺南市不動產交易實價查詢系統截圖
110 年 1 月至 111 年 8 月北門路一段房價平均圖 / 臺南市不動產交易實價查詢系統截圖
這個房價基本上跟北區有得比，畢竟這兩個地段可說是精華中的精華，中山路上的新光三越更是蟬連了 5 年的地王，公告現值地價每坪約 111 萬。從種種條件分析來看，這邊的店面租金肯定也不低。
理論上具有歷史的精華地段，搭配優良的金店面，應當是錢潮與人潮的保證，如今似乎變了調。自火車站前的南方公園於 108 年 2 月結束後，整體趨勢逐漸向下。最主要的原因是人們去到站前商圈的主要目標改變了，以往南方公園提供了足夠的復地，可以休息、飲食等，甚至還會有小型演唱會、簽唱會、舞台表演等增加停留時間的活動。當停留時間一久，消費力自然就提高，為周圍商家與攤販帶來了相當的人潮流動。但現在大多數人前往該地，就是要去百貨公司，百貨公司屬於較為封閉的場域，它所帶來的人潮較難挹注到周圍商家，更別說是北門路一段距離百貨公司較遠的路段。
中山路與民族路口的多那之咖啡，彷彿是站前商圈的門面，偌大的招牌搭配炫亮的燈光效果，是許多臺南人的深刻回憶，它陪伴著許多人度過優閒的下午時光，因位置良好，所以能接收到最多南方公園的人潮。然而隨著南方公園的關閉，多那之咖啡民族店也於 108 年 11 月遷移，留下空蕩蕩的三角窗店面，直到撰文當下，仍未出租出去。而在多那之咖啡開了這關門（遷移）的第一槍後，隨之而來的是更多老店家的消失。北門路一段上的北門電腦商場是許多臺南人組電腦的首選，它曾經是台南最大的3C產品集散地，也在這樣衰退的背景之下，於 109 年 10 月結束營業，如今也無商店繼續承租。而火車站對面，公車站牌旁的爭鮮與定食八，亦是享有許多流動人潮的店面，也於今年人去樓空，至今還未找到下一個承租者。
這些在地已久老店家的遷離，都一再的顯示出站前商圈人潮不斷銳減，從前熱鬧的北門路一段，現今承租的廣告比開張的店舖還多，到了假日雖然還是有一些人潮，但早已不是以前的高光時刻。我認為臺南站前商圈的房價與租金已經有個定價，是不可能減少，在如此高壓力的情況下，站前商圈的生態只會越來越差，最終變成眾多沒落商圈之一。商圈的興起與沒落似乎是命中注定，只是南方公園的那槍，大幅加速了沒落的進程。
臺南向北發展
有沒落自然也會有興起，臺南重心慢慢由南往北似乎已經是個不變的趨勢，而這次就來討論永康區。永康區的發展可溯及至 10-20 年前，由於永康區鄰近北區、東區，因此當時無法於北區、東區置產的人，就往鄰近的永康區去，房價也被帶動起來。然而在縣市合併之前，永康區屬於臺南縣，所以若是要去縣級政府辦事，必須前往新營，距離相當遙遠，因此當時永康與北區的交界河，兩河之間的房子相似，但房價卻有所差異。隨著縣市合併之後，永康區的缺點也隨之消除，從此永康的房價節節攀升。110 年 1 月至 111 年 8 月的平均交易房價每坪約為 16.83 萬左右，大概跟東區、安平區相似。
110 年 1 月至 111 年 8 月永康區房價平均圖 / 臺南市不動產交易實價查詢系統截圖
然而值得注意的是永康區的交易筆數是臺南市中最多的，至撰文當下統計共有 1109 筆，而北區與安平區僅有不到 500 筆交易，就連東區的交易筆數（1012筆）都略輸永康區。這代表了永康區房屋交易市場的熱絡，原因是永康區是臺南市分區中人口最多的，而人口多就有足夠的關注與錢潮，自然能維持該區的機能與房屋流動。
永康區值得關注的精華以幾條路為主軸，分別是中華路、中正南路、中正北路、中山南路、中山北路、復興路、崑大路。中華路是連接永康區與東區、北區的主要幹道，並且它直接銜接中華東路一段的精華地帶。中華路到底接中正南路、中正北路，它周圍有南臺科技大學與臺南科技大學，並且鄰近永康交流道，臺南科技大學附近有鹽行商圈。而中山南路接中山北路，復興路接崑大路則是兩條橫貫中華路的主要幹道。中山南路接的是臺南高工與南大附中，而南大附中對面是正強街商圈。崑大路則有崑山科技大學，附近發展出崑大商圈。這幾條路所形成的商圈，因周圍的居民眾多，並且都有鄰近一間以上的學校，有不少學生人潮的加持，使得它們都具有一定的生命力，雖然不像是站前商圈那樣著名觀光的等級，但未來仍有可期性，對於奠基周圍房價，強化住戶生活機能有極正向的幫助。
結論
商圈的興起將房價帶往下一個高處，而商圈的沒落則像宣告著開發完成後的量能不足，這些像是程序般的必然發生，感嘆老店形成的記憶拼圖迎來散落之外，也期待新的發展趨勢，能給城市帶來新的面孔，不曉得臺南這座城市的下一個十年，會迎來怎麼樣的興起與衰退，值得我們睜大眼睛慢慢觀察等待。
