危老重建：相關規定與 5 大優惠獎勵

Hi～各位讀者們，買房子你們最看重什麼資訊呢？我想其中有一項肯定是「屋齡」。根據內政部統計，全台灣屋齡 30 年以上的老屋占比已經逼近 5 成，在雙北市區常見的低矮華廈大多都超過 30 年了；除了大家期盼的都市更新以外，還有另一個「危老重建」您有聽過嗎？

讓我們一起看下去吧！

 

危老重建背景

 

《都市危險及老舊建築物加速重建條例》主要為因應潛在災害風險，加速都市計畫範圍內危險及老舊瀕危建築物之重建，改善居住環境，提升建築安全與國民生活品質。其中的重點在「加速」，相對於都市更新的最低面積限制與辦理公聽會、聽證會耗費時間縮短許多，因此近年來與都市更新都成為熱門話題。

 

危老重建條件

 

• 適用範圍：

1. 都市計畫範圍內
2. 非主管機關指定具有歷史、文化、藝術及紀念價值
3. 合法建築物

 

• 判定條件：

1. 被建築主管機關評估限期拆除、有危險疑慮的建築
2. 結構安全性評估結果未達最低等級者
3. 屋齡三十年以上，無電梯，耐震能評估未達一定標準者，或屋齡30年以上，有電梯，經耐震能力評估未達一定標準，且詳細評估判定改善不具效益者。

 

• 其餘達成條件：

1. 重建面積：無限制
2. 住戶同意比例：需100％同意

 

危老重建申辦流程與耐震評估相關內容

 

申辦流程：

（資料來源：都市更新入口網）

 

耐震能力初步評估：https://www.nlma.gov.tw/filesys/file/chinese/publication/law2/10608037861.pdf

耐震能力詳細評估：

https://www.nlma.gov.tw/filesys/file/chinese/publication/law2/10608037862.pdf

 

耐震能力評估補助：

（資料來源：台北市建築管理工程處）

 

危老容積獎勵

 

危老容積獎勵為提高大眾對於危老重建之意願，政府透過時間點與制度給予不同的獎勵，簡而言之就是越快做越快決定，擁有最多的容積獎勵！

 

• 建築容積獎勵

重建計畫範圍內的建築基地可以根據實際需要獲得建築容積的獎勵。獎勵後的建築容積不可超過基準容積的 1.3 倍或原建築容積的 1.15 倍，而不受其他法律規定的限制。

 

• 重建計畫時段獎勵

 

一定期間內申請之重建計畫，得依下列規定再給予獎勵，不受前項獎勵後之建築容積規定上限之限制：

起始日	結束日	基準容積增加百分比
109/5/12	110/5/11	8%
110/5/12	111/5/11	6%
111/5/12	112/5/11	4%
112/5/12	113/5/11	2%
113/5/12	114/5/11	1%

 

• 建築物基地面積獎勵：

 

土地達 200 平方公尺者，再給予各該建築基地基準容積 2% 之獎勵，每增加 100 平方公尺，另給予基準容積 0.5% 之獎勵，不受前項獎勵後之建築容積規定上限之限制：

土地面積（平方公尺）	基準容積獎勵百分比
200	2%
300	2.5%
400	3%
500	3.5%
1000	6%

 

• 建築容積獎勵之限制：

1. 申請建築容積獎勵者不可同時使用其他法令规定的建築容積獎勵項目
2. 前二項獎勵（重建計畫時段＆建築物基地面積）合計不得超過各該建築基地基準容積 10%
3. 若合法建築物重建時，合併鄰接之建築物基地或土地辦理，建築物基地面積獎勵規定，最高以 1000 平方公尺為限

 

• 減免稅捐：

根據法規，在 5 年內提交的重建計劃，如果得到直轄市、縣（市）主管機關的同意，可以享受以下減免稅捐措施：

1. 重建期間土地無法使用者，免徵地價稅。
2. 重建後地價稅及房屋稅減半徵收 2 年。
3. 持有重建後建築物，減半徵收 2 年內未移轉者，延長房屋稅減半徵收期間 10 年

 

• 其餘容積獎勵：

重建計畫範圍內基地面積未達200m²者	2%
基地退縮	8-10%
耐震設計	2-10%
智慧建築標章等級	2-10%
綠建築標章等級	2-10%
無障礙環境評估等級	3-5%
協助取得開闢公共設施用地	5%

 

• 其餘容積獎勵內容細項

 

基地退縮：

基準容積百分比	退縮淨寬	退縮部分要求
10%	≥ 4 公尺	以淨空設計及設置無遮簷人行步道，且與鄰地境界線距離淨寬
8%	≥ 2 公尺

 

耐震設計：

耐震設計類型	基準容積百分比
取得耐震設計標章	10%
依住宅性能評估辦法辦理結構安全性能
第一級	6%
第二級	4%
第三級	2%

 

智慧建築標章等級：

候選等級	基準容積百分比
鑽石級	10%
黃金級	8%
銀級	6%
銅級	4%
合格級	2%

 

綠建築標章等級：

 

候選等級	基準容積百分比
鑽石級	10%
黃金級	8%
銀級	6%
銅級	4%
合格級	2%

 

危老重建住宅貸款利息補貼

 

• 重建住宅貸款利息補貼的申請期限將持續至中華民國 114 年 12 月 31 日，適用條件如下：

1. 中華民國國民。
2. 申請人必須已年滿法定成年年齡。
3. 申請人僅擁有一處住宅。
4. 家庭成員除重建住宅外，不得擁有其他自有住宅。
5. 家庭成員在最近年度的綜合所得稅各項所得總額必須低於所在地區重建住宅所在地 50 分位點家庭的平均所得。

 

• 對於符合資格的申請人，政府提供一系列貸款利息補貼：

1. 最高可申請貸款金額為 350 萬元。
2. 貸款期限最長可達 20 年，包括最長 5 年的寬限期，只需償還利息。
3. 利息補貼將按照台灣郵政股份有限公司的兩年期定期存款利率減去0.5333%。
4. 利息補貼將在貸款前 3 年生效，停止後借款人和貸款機構需要重新協商利率。

 

• 辦理都市危險及老舊建築物重建住宅貸款之金融機構：

銀行
臺灣銀行股份有限公司	合作金庫商業銀行股份有限公司	華南商業銀行股份有限公司	彰化商業銀行股份有限公司
全國農業金庫股份有限公司	臺灣新光商業銀行股份有限公司	元大商業銀行股份有限公司	陽信商業銀行股份有限公司
安泰商業銀行股份有限公司	瑞興商業銀行股份有限公司	台中商業銀行股份有限公司	台北富邦商業銀行股份有限公司
高雄銀行股份有限公司	臺灣中小企業銀行股份有限公司	臺灣土地銀行股份有限公司	華泰商業銀行股份有限公司
各指定農漁會

 

結論

 

本篇的內容有點硬，多了許多法規上的規定，但主要也是想簡化資料內容讓讀者們易於理解，危老重建的制度。

筆者認為，透過一系列的容積獎勵與時間壓迫，加速了許多建築物再生的時間點。在現在大眾美感提升的時代，老舊不堪多年華廈常成為城市的容貌災難，社群媒體上也不乏看到國外網紅明星在台北街頭取景拍照，底下留言紛紛檢討市容的聲音。

雖然就基準容積獎勵來說，危老重建 1.3 倍相比都市更新 1.5 倍較少，住戶同意率要達到 100% 會有執行之困難，但少了公聽會的流程簡化卻是最大的優點，加速了時程；危老重建計畫的受理件數也大量湧入，核准率高，確實帶來了大幅度的改善。

貸款利息的補貼減少經濟上的負擔，或多或少增加民眾配合的意願。

 

最後，我們一起來期待那些生活周遭改建的危老建築破繭而出，新改良的商場、飯店、展演空間帶給我們的新生活體驗！