前言
初次看屋，很多人在現場才發現，房仲或代銷的話術攻勢不斷，自己完全跟不上節奏，看完才驚覺，怎麼什麼重點都沒問到？看屋不是走馬看花，而是一場資訊與心理戰。如果事前沒有做好功課，很容易被現場的氣氛影響，甚至受話術影響，最後錯過適合自己的房子。
從看屋前的準備、現場該問的關鍵問題，到判斷房屋是否符合需求，這些都是你能否買到「理想中的家」的重要關鍵。本篇文章房市氣象台將帶你掌握初次看屋的必備心法，不只教你看什麼、問什麼、比較什麼，更讓你在看屋時不再迷茫，真正找到符合需求、住得舒適的家！
看屋前的準備：做好功課，避免踩雷
很多人以為看屋就是到了現場，走一圈、看看採光、問問價格，但其實看屋的準備工作做得越充足，現場才能更精準比較，避免浪費時間，所以在正式約看之前，建議先透過網路查詢物件、甚至先了解一些簡單的基本房屋名詞，到現場時才能有條理地詢問細節，不會被話術帶著走。
1.1善用線上平台，初步篩選合適物件
俗話說，工欲善其事，必先利其器。在網路發達的現在，不用出門也能掌握市面上的房屋資訊，以下列出幾個常見的房產查詢平台，幫助你初步篩選物件：
591房屋交易網
- 台灣最熱門的房屋買賣與租賃平台，可篩選價格、地段、坪數、房型等條件。
- 優勢：有眾多屋主直售物件，省去仲介費，選擇多元。
- 注意：部分物件資訊可能未更新，建議進一步聯繫確認。
樂居Leju
- 主要提供預售屋與新成屋資訊，適合有興趣買新建案的買家。
- 優勢：提供建案詳情、銷售進度與建商資訊，適合鎖定某區域某特定建案的買家。
- 注意：部分建案資訊可能偏向廣告性質，需自行進一步驗證。
樂屋網
- 結合查詢中古屋與新成屋資訊綜合平台。
- 優勢：可篩選社區型態(大樓、透天、公寓)，方便比較。
- 注意：某些物件重複刊登，需多方確認真實性。
內政部實價登錄
- 政府提供的房價透明查詢平台，可查詢實際成交價格。
- 優勢：可查詢歷史成交紀錄，了解區域行情。
- 注意：資料更新有時間差，最新成交資訊需等一段時間才會更新。
建議先在平台上設定篩選條件（如總價範圍、坪數、房型、樓層、屋齡等），初步篩選再進一步聯繫仲介或屋主，安排看屋時間，避免到現場才發現不符合需求，浪費時間與精力。
1.2看懂房屋基本名詞，看屋不當冤大頭
掌握基本房產術語，能幫助你更精準判斷物件的優缺點，統整了幾個最重要的房市基本名詞：
建坪 / 使用坪數 / 室內坪數
- 建坪：指房屋的建築面積，包含主建物、公設等。
- 使用坪數：實際可以使用的空間，不包含公設，通常比建坪小。
- 室內坪數：僅計算住家內部的空間，若是大樓，室內坪數會比建坪少，因為公設比。
車位種類
- 坡道平面車位：最方便的車位類型，無需升降設備，價格較高。
- 機械車位：透過升降設備停車，分為「升降平面」（較方便）與「塔式機械車位」（操作較慢）。
- 騎樓或公有停車格：部分物件標榜「有車位」，但其實是租用公有停車場，購屋時要特別確認。
採光與通風
- 單面採光：房屋只有一側有窗戶，可能導致通風不佳。
- 對外窗：若有對外窗，能確保空氣流通，降低潮濕與發霉問題。
- 邊間 vs夾層戶：邊間通常有較好的採光與通風，而夾層戶（四周被其他戶包圍）則可能通風較差。
屋齡 & 屋況
- 新成屋：屋齡在5年內。
- 中古屋：5年以上的房屋，需特別檢查漏水、管線老化等問題。
- 增建：有些中古屋可能有違建問題，購買前需確認是否符合法規，避免影響未來交易。
1.3 設定「看屋條件」，避免被話術牽著走
看屋前先釐清自己的需求，設立明確的條件，才能在看屋時快速有效地篩選物件，減少時間浪費，建議可以從以下幾個面向思考：
預算範圍：總價、貸款條件、頭期款可負擔範圍。
地點需求：工作、學區、交通、商圈等條件。
房屋類型：預售屋/新成屋/中古屋。
樓層選擇：低樓層、高樓層各有優勢，要依照自身需求決定。
社區管理：管理費、垃圾處理方式、住戶組成等。
看屋現場必問問題與心法
房市氣象台幫大家整理看屋時必問的關鍵問題，還有如何識破話術、避免掉入陷阱的心法，讓你在現場能更有方向，不會被話術帶著走！
2.1房屋內部條件必問問題
屋齡 & 結構
- 屋齡是幾年？建築結構是RC還是鋼骨？（影響耐震、貸款成數）
- 這棟建物有無增建或違建部分？是否被檢舉過？
社區管理與居住品質
- 管理費一個月多少？包含哪些服務？
- 有沒有24小時保全？垃圾怎麼處理？
- 社區有沒有公設？使用是否需要額外收費？
- 住戶組成如何？以自住為主還是投資出租？（影響社區穩定度）
停車位
- 車位是類型為何？車位大小多少？
- 車位是登記產權的還是「租用」的？
- 如果是機械車位，使用狀況及定期保養狀況？
水電與管線狀況
- 水電、管線是否曾更新？目前狀況如何？
- 有沒有漏水紀錄？附近住戶是否曾反映漏水問題？（中古屋常見大問題）
噪音 & 採光
- 環境噪音如何？是否有交通噪音、鄰居噪音？
- 房子的朝向？下午太陽會不會直曬？
※如果仲介或屋主對某些問題「閃爍其詞」，建議多問幾次，或自己查詢相關資訊，避免踩雷。
2.2房屋外部條件必問問題
除了房子內部，周邊環境更是影響生活品質的重要因素，這些問題能攸關未來的居住便利性與潛在風險。
交通機能
- 捷運站、公車站步行距離？有無直達？
- 是否有規劃中的捷運或重大交通建設？
生活機能
- 附近有沒有超市、傳統市場、便利商店？
- 最近的醫院、診所、藥局在哪？就醫方便嗎？
- 附近有沒有學區？
社區環境與安全
- 社區是否有監視系統、管理員？是24小時還是輪班制?
- 有沒有嫌惡設施？(殯儀館、垃圾場、高壓電塔、夜店)
※建議可以在不同時間點（白天、晚上、假日）到附近走一圈，親自感受環境氛圍與安全性。
2.3 識破話術，避免掉入銷售陷阱！
房仲、代銷的主要目標是成交，所以有時會用一些「話術」來讓你加快決定，這裡整理幾個常見的銷售話術，以及如何破解！
話術1：「這間很多人看了，你不下訂可能明天就沒了！」
破解方法： 不要被壓力影響決策，先確認實價登錄，看是否真的熱門。
話術2：「這價格是屋主最後底價了，不能再談！」
破解方法： 一樣先查詢實價登錄，再試著談條件，例如減少斡旋金、爭取裝潢補助等。
話術3：「這個地段保值性很高，以後一定會漲！」
破解方法： 查詢區域過去幾年的實價登錄紀錄，確認是否真的有穩定增值。
話術4：「現在買最划算，過一陣子就會漲價！」
破解方法： 除非有官方公告的大型建設計畫，否則未來漲跌無法預測，不要盲目相信話術。
結語：做足功課準沒錯
如果在第一次看屋時準備不足，很容易被資訊轟炸，甚至被銷售話術帶著走，到最後還是不知道該怎麼選擇，掌握正確的方法，看屋可以變成一場有條理的「篩選過程」，而不是混亂的資訊大爆炸。
做好這三件事，你的看屋效率一定會提升：
看屋前準備要完整
善用591、樂居、樂屋網及內政部實價登錄等平台，先篩選符合預算、地點、類型的物件，避免到了現場才發現房子根本不符合需求。
現場問對問題，精準判斷物件好壞
從屋況、車位、社區到噪音與採光，事前列好問題清單，看屋時就能更有方向。
識破話術，保持理性
房仲或代銷常用「這間很多人看」、「過一陣子就會漲」等話術來催促成交，但買房是長期決策，決策應該建立在客觀分析上。
看屋的過程是篩選合適物件，而不是單純聽銷售介紹，只要事前做好功課，現場問對問題，並保持理性分析，就能在眾多選項中，找到那間真正屬於你的家。
