前言
央行向投資客宣戰，祭出第七波選擇性信用管制，被外界視為近年來最嚴厲的打房政策，央行總裁楊金龍在立法院備詢時強調，將密切關注政策的管制效果，這次央行針對房地產市場的動作，被稱為「金龍海嘯」，其核心目的是為房市降溫，抑制房價飆漲。那麼，是否還會有下一波更嚴格的政策措施呢？而從先前新青安房貸政策的混亂中，我們又能得到什麼啟示？今天，房市氣象台整理了各界觀點，邀請各位讀者一同探討這場「海嘯」對房市的影響。
金龍海嘯帶來的影響
央行第七波選擇性信用管制，被稱為「金龍海嘯」，對房市產生了全面性的衝擊，此政策不僅針對特定人群，也深刻影響了銀行運作及整體市場生態。以下逐一解析這波「海嘯」對各方的影響。
1.1影響的對象有哪些?
這次政策的主要影響人群包括以下五類：
剛買房的自住買家
對於今年剛買房的民眾，若房價超過銀行鑑價標準，可能需要額外補足差額，導致財務壓力加劇。此外，貸款審核的嚴格化，也讓部分自住買家陷入資金調配的困境。
即將交屋未完成對保的買家
預售屋交屋時若貸款額度不足，這類買家需要臨時籌措資金，導致整體交屋計畫延遲，甚至可能因無力履約而陷入違約風險。
高總價房產買家
銀行對總價鑑價超過4000萬的房屋加大貸款限制，導致高總價市場的需求下降，買家需自備更多資金，進一步壓縮高端房市的流動性。
七都以外第二屋買家
對於七都以外購買第二屋的買家，政策明顯提高貸款門檻，直接影響有這類需求的買家。
第二屋持有者（繼承或已還清貸款）
取消寬限期讓第二屋的持有成本增加，對現金流有限的屋主來說，可能被迫出售房產，進一步加劇市場壓力。
1.2政策面：為何推出這波「金龍海嘯」？
央行此波政策，主要目標有三：
抑制房價短期漲幅
過去幾年，房價持續飆漲，已超過一般買家的承受能力。政策透過抑制需求，讓市場價格回歸理性。
減少高槓桿投資行為
多屋族與高價房投資客，因政策限制導致槓桿空間壓縮，進一步降低房市的炒作熱度。
控制銀行的資金風險
長期的低利率與寬限期，讓銀行的房貸水位持續升高，資金集中於房地產的隱憂也愈發顯著。此政策可為銀行降低風險，避免金融體系過於依賴房貸業務。
1.3銀行面：放貸為何急踩煞車？
房貸水位過高，資金運用受限
新青安政策以來，銀行在房貸市場的資金配置過度集中，導致其他業務資金縮減，增加整體金融體系的風險。
低利率與長寬限期吸引大量需求
銀行長期提供低利率、3-5年寬限期的房貸產品，吸引了大量投資客搶進房市，進一步推高整體房貸餘額。
利率調升，銀行風險意識提高
當房價與交易量齊步走揚的時候，讓銀行的不動產放款集中度過高，信用資源分配就會排擠到有生產力的投資。
1.4市場面：進入有價無市
政策推出後，房市交易量顯著下降，投資客退場。無論是新建案還是二手市場，都開始進入「有價無市」的觀望階段。
新建案與預售市場的衝擊
預售市場在禁止轉售政策下，炒作空間大幅壓縮，加上貸款條件收緊，也是部分買家選擇解約退出。
二手房市場的壓力
雖然取消寬限期會增加持有壓力，但受房地合一稅與持有稅制影響，真正選擇拋售的屋主比例不高，市場價格仍呈現穩定調整。
短期內價格漲勢受控
隨著需求萎縮，價格不會如前幾年般快速上漲，而是趨於平穩或小幅回落，尤其是高總價房屋影響最為明顯。
房市籌碼穩定
在房地合一稅與預售禁止轉售的制度下，大部分市場籌碼被有效鎖住，避免了投機拋售潮，價格也因此相對穩定下來。
自住客的利多與機會點
在「金龍海嘯」的重壓下，房市的投資熱潮明顯降溫，但對於有自住需求的買家來說，卻能迎來久違的喘息空間，甚至帶來難得的購屋機會。
2.1 市場冷卻，買方競爭壓力減少
過去由於投資客大量進場，自住買家往往面臨激烈的競爭，甚至被迫以超出預期的價格購買房產，政策實施後，投資客退場，市場逐漸冷卻，以下優勢開始顯現：
待售房源增加，選擇空間更大
新建案與二手市場的待售房源增加，自住買家可以有更多時間進行比較與談判。
價格穩定，有議價空間
隨著市場進入「冷靜期」，賣方心態轉為溫和，部分業主可能願意在價格上讓步，為自住買家創造議價空間。
2.2 銀行仍優先支持首購自住族
政策雖然針對投資客與多屋族收緊貸款，但對於首購自住的支持並未減弱，在放款條件上仍給予一定優待：
利率相對穩定
雖然央行升息使貸款利率普遍提高，但對首購族而言，利率水準仍相對穩定，壓力不如第二屋或投資買家那麼明顯。
寬限期優勢持續
貸款的寬限期條件仍然存在，讓首購族在頭幾年可以更輕鬆負擔房貸，減少現金流壓力。
2.3 投資客退場，市場回歸理性
政策針對高價房產與多屋族投資行為，讓自住買家避免在市場中與資金充裕的投資客正面競爭。
炒作行為減少
預售禁止轉售、房地合一稅政策有效鎖住市場籌碼，讓房市更專注於真正有居住需求的買家，減少價格虛高的風險。
解約潮提供進場機會
部分財務規劃不足的買家可能選擇解約，也為有自住買家提供穩定的進場機會。
2.4 現階段仍是低利貸款的窗口期
儘管政策收緊，但相較於其他資產，房地產的貸款利率仍處於相對低點，且自住購屋本來就以長期使用為目標，不受短期市場波動影響，此時進場反而能以較低的資金成本獲得理想住宅。
2.5 政策帶來的額外安全感
「金龍海嘯」看似針對全體買家，但實際上對自住需求者有一定的保護作用：
價格波動減少，市場穩定性提高
投資行為受到遏制後，房價的變動幅度減小，對自住買家來說，不用擔心價格過度波動，未來脫手時也能更有保障。
政策長期利好於剛性需求
政府對投資市場的管控越嚴，自住需求的競爭壓力越小，房市轉向服務真正的剛性需求族群，為長期購屋計畫提供了更好的市場環境。
政策下的房市趨勢與建議
政策對市場的影響不限於短期的交易冷卻，可能改變未來房市的發展走向，購屋者應謹慎規劃。
3.1 房市趨勢
隨著貸款條件收緊與投資客退場，市場將進入「有價無市」的階段，特別是在高總價與投資需求集中的區域。
短期：交易量縮減，價格微幅回調
高總價市場降溫
受鑑價與貸款限制的影響，高價房的需求將大幅減少，部分業主可能因成本增加而選擇降價出售，帶動高端市場價格回調。
剛性需求區域相對穩定
在剛性需求主導的區域（如學區、交通便捷地段），因自住需求仍強，價格回調幅度有限，市場穩定性相對較高。
中期：市場分化，成交回溫
區域差異明顯
大城市與周邊地區的房市走勢將進一步分化，人口、資源集中地區的剛性需求仍具支撐力，而七都以外的非核心地區，可能出現供過於求的現象。
預售與中古市場同步冷卻
預售市場因禁止轉售與政策打壓需求，熱度將逐步下降；中古市場則因交易量縮減，價格變化趨於平穩。
長期：政策與市場協同穩定
價格逐漸合理化
受政策影響，房市不再以投機為導向，價格漲幅將趨於合理，為剛性需求提供友善環境。
購屋習慣轉向理性
隨著政策導向的穩定化，購屋者的決策將更注重自身需求與財務規劃，房市逐步轉型為自住需求主導。
3.2 給自住買家的建議：把握市場冷卻的機會
面對政策帶來的影響，購屋者應如何應對？
審慎選擇購屋時機
市場短期內處於冷卻階段，買方有更多選擇餘地，但同時也需要避免盲目進場，建議：
觀察價格變化與市場供需
若目標房源處於高價區域，可適時議價；若在剛性需求強的區域，則應以自住需求為核心考量，避免錯過心儀房源。
關查政策調整與市場反應
短期內市場可能因政策放寬或需求回升而產生變動，購屋者應保持彈性，隨時調整購屋計劃。
強化財務規劃，控制購屋槓桿
確保自備款比例與還款能力
在貸款審核更嚴的情況下，應提高自備款比例，同時計算利率上升後的壓力，避免因利率調升而陷入財務困境。
聚焦剛性需求區域，選擇價格穩定的房產
優先考慮學區、交通便利的區域
這些地區的需求穩定，具備抗跌性，即便市場冷卻，也能相對保值。
避免高總價、高投資屬性房產
高總價房產受政策影響較大，價格波動風險高，建議自住買家以實用型住宅為優先選擇。
避免過度依賴寬限期，謹慎規劃還款
寬限期雖然是現階段的利多，但也可能成為潛在風險，提前規劃本金還款能力，避免寬限期結束後還款壓力。
結語
央行的第七波選擇性信用管制，掀起了被稱為『金龍海嘯』的房市巨變，從投資客到銀行體系，從市場交易到價格走勢，每一環都在政策下逐步轉型，政策壓縮了投資客的槓桿空間，也讓房價漲勢逐漸回歸理性，雖然短期內交易量下滑，但長遠來看是讓市場更健康、更穩定的重要契機。
對於自住買家來說，政策創造了更多議價機會與選擇空間，這段冷卻期是自住買家重新審視需求。但還是要建議有購屋需求的讀者仍需謹慎檢視還款計畫，同時，選擇具備抗跌性的房產、聚焦交通便利或生活機能佳的區域，也是應優先考量的策略。
在市場轉型的過程中，機會是留給有準備的人，面對未來不確定的市場變動，只有理性規劃、抓住政策紅利與市場冷卻的機會，才能在這場房市巨浪中找到屬於自己的穩定之地。
