前言
2024年，央行祭出的第七波選擇性信用管制，無疑是臺灣房市的一顆重磅炸彈。 這項政策的推出，旨在抑制房價過快上漲，穩定房市。 台灣房市因連續多波的央行信用管制措施而顯著變動。為了應對房價過快增長以及市場投機行為，台灣央行於9月推出第七波信用管制，著眼於土地融資、房貸貸款等方面。此舉無疑對房地產市場的各環節產生了影響，不僅改變了購屋者的融資條件，也加深了建商取得土地的難度。對此，本文將深入探討建商的土地成本取得影響，並分析央行此類政策對房價的具體影響，提供讀者對台灣當前房市趨勢的深入見解。
建商土地取得成本切入探討
在台灣的房地產發展鏈條中，土地成本一直是建商項目總成本的最大支出之一。隨著地價上揚，建商的開發成本也隨之攀升。從近年的趨勢來看，央行一系列的信用管制措施，特別是針對不動產貸款的限制，已顯著影響了建商的土地融資管道，直接推高了資金成本。
根據永慶房屋內部成交資料顯示，央行於2024年的第七波信用管制貸款新政策施時候，對於第二套房以及高總價住宅的貸款條件進一步收緊，使得資金流向房地產的難度加大，實際也反映在全台的房屋交易量，真的有所下跌。這意味著建商在取得土地時，不得不面臨更高的自有資金要求，或在資金募集上承擔更大的壓力。這一趨勢使得一些中小型建商在拿地時愈發謹慎，間接壓抑了房地產供應的增長。
此外，隨著信貸管控的加劇，土地的市場交易量在一定程度上出現萎縮，這種交易減少的現象也反映了市場對政策環境的敏感性。長期來看，這不僅加劇了土地供應緊張的情況，也讓房價的調整更為艱難。
建商、開發商面對土地取得成本居高不下，又有信用管制的政策加深的營運的難度，可以有的應對策略如：
● 轉向商用及工業土地
面對市場困境，許多開發商開始尋求新的增長機會，尤其是在商用及工業土地的開發上：
- 商用土地需求的上升：隨著電子商務和物流產業的迅速發展，對商用空間的需求不斷增長。開發商可以透過進入這一市場，抓住新的商機。
- 工業土地的潛力：隨著製造業和科技產業的升級，對於工業用地的需求也在增加，這為開發商提供了轉型的契機。
● 針對市場需求的靈活應對
開發商在市場面臨挑戰時，靈活應對市場需求的變化至關重要：
- 調整產品定位：針對自用型消費者的需求，開發商可以重新定位其產品，以滿足市場上對居住品質和便利性的追求。
- 進行市場調研：透過市場調研了解消費者的需求與偏好，開發商能夠制定更有效的市場策略，降低銷售風險。
● 節省成本與資金管理
在不確定的市場環境中，開發商需要更加注重成本控制與資金管理：
- 優化項目管理：透過提高項目的效率與管理水平，開發商能夠降低開發成本，進而提高利潤。
- 謹慎的資金運用：在資金來源減少的情況下，開發商需要制定更為謹慎的財務計劃，確保資金的有效運用。
關於信用管制的觀點
3-1、抑制錢的流向
台灣央行於近年持續加強對房地產市場的監控，其核心在於透過選擇性信用管制來控制資金流向，避免房價過快上漲。這一政策的實施，實際上在打擊投資性需求的同時，也增加了首購族在購房時的挑戰。第七波信用管制措施除了對第二屋房貸款設定更高標準外，對企業法人購地融資也設限，這顯著抑制了房地產行業的資本流入。
值得注意的是，這些措施在某種程度上遏制了投機行為，但對於有購房需求的自住客來說，政策帶來的負擔和壓力亦不容小覷。隨著政策的逐步落地，僅有部分地區的房價增速放緩，並出現小幅下跌的跡象。然而，由於市場需求仍然存在，房價的下調幅度有限，且受政策結束後的反彈可能性所影響。
對於建商而言，這樣的政策環境促使他們在項目策劃時更加注重成本控制，並考量供應鏈上游的原材料及人力成本因素。這種趨勢在一定程度上促進了市場的健康發展，但同時也帶來供需之間的矛盾。
3-2、從市場面看不動產的熱錢降溫
- 仲介業倒閉潮：
內政部資料顯示，截至今年8月房仲店數和仲介人員分別以9072家、72865人雙創新高；不過在第七波信用管制影響下，房市萎靡已成定局，而身處第一線的房仲業首當其衝，中小型加盟業者甚至因此掀起倒閉潮。
- 案件詢問量驟降：
根據的報告，央行宣佈第七波信用管制後，全台房市交易量明顯下滑，民眾普遍看衰Q4房市走勢。從9月的網路瀏覽、看屋諮詢、約付斡旋金和成交量均大幅下滑。信義房屋調查也發現，民眾對2024年Q4房價看漲的比例自2023年Q1以來首次下跌，從前一季的56％大幅降至26％這表明，信用管制的緊縮政策已經開始對市場產生即時影響。
- 房價漲幅趨緩：
雖然目前尚無長期的數據支援，但從市場反饋來看，房價漲幅已明顯放緩。選擇性信用管制是對金融機構的某些業務採取一定程度的限縮，這無疑會考驗購房者的貸款能力，從而抑制房價過快上漲。
- 投資客悄然退場：
由於貸款限制的收緊，特別是針對第二套房和投資客的限制，使得投資客的購房意願大幅降低。 根據最新數據，全台三大都會的土地開發投資信心指數同步下降。這一現象反映了開發商對未來市場的擔憂，尤其是在住宅建案去化時間拉長的情況下，導致他們對新土地的投資變得更加謹慎，開發商的購地意願也因此受到影響。
結語
台灣央行第七波選擇性信用管制的推出，無疑對台灣房地產市場的各個層面產生了深遠影響。短期內有效抑制了房價過快上漲。 然而，房地產市場是一個複雜的系統，影響因素眾多。 未來房市走勢仍需密切關注政策變化、經濟形勢以及市場供需關係 建商在土地取得成本上增加的壓力，促使房地產開發的步伐放緩，進一步反映在房價調整的幅度與速度上。隨著政策的持續實施，市場或將逐步適應這一新的平衡，但仍需密切關注政策可能的微調或放寬。
在未來的發展中，市場參與者應當理性面對房市的波動，並妥善規劃資金，以應對信用管制帶來的潛在挑戰。從長期看，這些政策旨在使房地產市場健康穩定發展，並為剛需購房者提供一個更加可負擔的環境，持續關注整個市場政策以及各專業平台的分析，也有助於在波動的房市下站穩腳步。
