第6波房貸管制到底是什麼?
什麼是選擇性信用管制
根據《中央銀行法》第28條，於必要時，得就銀行辦理擔保放款之質物或抵押物，選擇若干種類，規定其最高貸放率。意思就是只要央行認為有必要，就可以實施這些措施。
選擇性信用管制又稱房貸管制，「選擇性信用管制」是央行的貨幣政策之一，目的是控制資金的流向和流量。這意味著央行可以對金融機構的特定業務，如房貸和土地融資，施加一定的限制，這些限制根據《中央銀行法》和《銀行法》的規定，包括不動產信用管制、消費者信用管制、直接信用管制和貸放比率的限制等。
央行透過選擇性信用管制，可以限制銀行在提供房貸時的自由度，包括降低放款成數、嚴格審查放款人條件和縮短還款期限等。其主要目的是抑制投機性資金流入房地產市場，讓投機客無法輕易借錢炒房。
選擇性信用管制不僅針對一般消費者的借貸行為，也可以針對房地產建築產業的融資進行限制，這意味著，央行可以同時從「供給」和「需求」兩方面有效地調節，達到穩定市場的目的。
第六波房貸管制修正了什麼
2024年6月13日，台灣央行在理監事會議上宣布了第六波房貸管制政策，並於6月14日立即生效，此次調整主要針對自然人在特地地區及第二戶購屋貸款的限制，並在維持原有貸款限制的基礎上進一步強化。
你是不是首當其衝的一員？
僅有一戶想投資的族群
以往投資者可能只需準備30%的自備款，但在新政策下，需要準備40%的自備款。例如，如果房價為2000萬元新台幣，以前需準備600萬元的自備款，現在則需要準備800萬元，這額外的200萬元可能會對他們的資金運用產生顯著影響。
依據財團法人金融聯合徵信中心資料顯示，2024Q1全台房屋貸款平均鑑估值達1,355.4萬元，再創歷史新高，且與2019年同期的1,120.3萬元相比，短短5年時間就激增235.1萬元。這也意味著投資者可能需要重新評估其現金流和資金配置策略，過去，投資者可能依賴較高的貸款成數來放大其投資回報，但現在需要更多的自有資金，可能會影響投資者的資金靈活性和流動性。
原屋分持想買房的族群
在台灣早期的社會，許多家庭的房產是由兄弟姊妹共同持分，這種做法本意是希望家庭成員和睦相處，但在現代，這種安排卻可能影響個人的權益。
許多人與兄弟姊妹共同持有一小部分家裡的房地產，當他們成家立業想要搬出去住、購買自己的房屋時，經公家單位查證發現，他們名下已有房產，因此只能貸到6成的貸款，這意味著需要準備更多的頭期款，不僅需要在短時間內籌集更多的自備款，還要應對更嚴格的貸款審查標準，反而延長了購房計劃，甚至可能要放棄購買第二戶的計劃。
如何應對新政策？這些方法幫你化解困境
換屋族的應對方式
第二房貸款成數再降，但換屋族仍有一年切結出售第一屋的緩衝時間。意思就是如果名下已有一戶房貸，但你有明確的換屋需求，可以與銀行切結說在一年內會出售現有房屋，這樣新屋便可排除貸款成數的限制，這種做法可以爭取更多時間進行房屋交易，減少因貸款成數降低帶來的資金壓力。
夫妻想買第二間的應對方式
夫妻雙方可以善用贈與配套，將第一戶房屋贈與配偶，這樣再購買第二戶時，可以避免貸款成數降低的限制。例如，夫妻只有一方名下有房產，可以將現有房屋贈與給無房產的一方，然後由無房產的一方申請貸款購買第二戶。這樣可以繞過貸款成數的限制，降低購房的資金壓力。
投資者的應對方式
針對投資者，需要考慮更多元的融資渠道來應對貸款成數的降低。例如：可以考慮尋找其他融資來源，如家人支援、信貸等，以補足貸款成數降低後的資金缺口。此外，也可以選擇非特地區域的房產，雖然這些地區的增值潛力可能不及特地區域，但找到相對條件不錯的物件，也能提供相對穩定的投資回報，投資者應該保持耐心，採取長期投資策略，避免短期內的急功近利，確保投資的穩定性和持續性。
房市氣象台的觀點
央行在短短一年內將自然人第二屋的貸款成數從7成降至6成，房市氣象台認為主要原因有以下幾點：
抑制投機行為
房市過熱導致房價飆升，使得真正有購屋需求的自住客無法負擔房價。降低貸款成數可以有效提高投資客的購屋門檻，減少投機行為，有助於市場回歸理性。
穩定房市
持續的房價上漲可能導致房市泡沫，對整體經濟造成威脅，透過降低貸款成數，央行希望能夠減緩房價上漲速度，維持市場穩定。強化金融穩定：高房價和高槓桿貸款增加了金融風險。隨著新青安房貸方案的推出，投入房地產市場的人數逐漸增多，降低貸款成數可以減少銀行的不良貸款風險，增強金融體系的穩定性。
抑制熱度
隨著新青安房貸的推廣，市場上開始出現投資客利用低利貸款進行投資轉租的現象，引發了對於是否引發炒房潮的擔憂。自去年8月新青安房貸上路以來，申請數量持續增加，並帶動了公股銀行的房貸業務。據財政部統計，截至3月底，已有42,828戶透過新青安房貸取得優惠利率，累計撥貸金額達到3,123.40億元，平均每戶撥貸約729萬元。
為了遏制炒房行為，財政部將要求公股行庫在審核房貸時，嚴格遵守相關授信原則，限制不得有轉租行為。如發現違規情況，財政部將要求追回相關補貼。
央行的選擇性信用管制對購屋民眾的影響不容小覷，央行如果決心要踩熄房地產市場，是相對容易的，然而，央行的目標是維持市場穩定，並非扼殺產業，讓房市變成一潭死水也不是他們所樂見的，因此，央行的最佳策略是兼顧民眾的剛性需求，遏止投機行為，讓房價回到合理的水平。
在面對新政策時，建議大眾保持冷靜，避免因市場壓力而急於行動。理性分析個人需求和市場變化，選擇最適合自己的房地產投資和居住方案，才能在變動的市場中做出明智的選擇。
