你們是否常常進行網購呢？或者在下班後是否急著趕回家追垃圾車呢？以上兩種情況都是筆者我在台北生活時經常遇到的事情。隨著疫情後線上購物和物流的迅速發展，現在幾乎每個人都有網購的消費習慣，而管理室代收貨物已經成為現代人不可或缺的服務，也是現在的人會在意的購屋須知；想想，下班時總是匆忙不得耽誤一秒，無奈垃圾車總是準時出現，錯過了就只能白忙一場，真的很令人沮喪。因此，許多人開始喜歡住在社區大樓，這種能夠提供管理員幫忙簽收包裹的服務，同時也可以隨時丟垃圾，不需要追趕垃圾車，對他們而言，這是很重要的購屋注意事項！然而，這背後的代價是「 管理費 」，你知道嗎？在本文中，我將與您一同深入了解管理費這個購屋知識議題。
為什麼要收管理費
首先，住宅大樓有許多的經常性支出包含：建築物本身及其附屬設施修繕和維護費、公共水電費、電梯例行保養費、外牆清洗費、弱電保養費、發電機保養費、環境景觀維護和消防與公安設備維護；非經常性支出：社區行政庶務費、特定節日活動費、社區管委會開會等等，所以一棟大樓並不是只有蓋好入住就完成所有事情，要順利運作與維護其實還有很多需要的花費。
管理費怎麼收
根據《公寓大廈管理條例》第 10 條：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人，按其共有之應有部分比例分擔之。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」
從法律條文解釋來說，一般大樓中的公設，包含管理室、電梯、樓梯、游泳池、健身房和垃圾間，皆屬於共用部分或約定共用部分，修繕、管理與維護之費用要用公共基金支付或由區分所有權人，共有之應有部分比例分擔。目前來說，按照所有權人建物登記坪數來計算管理費是最常見的標準，但只要開立所有權人大會並且表決通過，有另外的收費方式，例如：不管大小戶都想同管理費、依照住宅或店面分別收費都是可以的。
另外依照目前大樓管理費的收費標準，基本上都是『 量出為入 』，也就是『 先衡量支出再考慮如何賺錢以達收支平衡 』，例如每個月物管保全費用為 12 萬、公共水電費為 2 萬、打掃及垃圾清潔費 3 萬、建築物維護費用 2 萬、雜項開支 1 萬，總共花費 20 萬，而管理費的訂定就會先預估支出後，再向社區大樓住戶收取管理費用，但並非只需要達到平衡就好，應保留一些總管理費收入，以避免遇到管理費不足的風險，也可作為後續支付一次性支出的資金來源。
除了管理費之外，公共基金又是什麼？
上面一段在最後講到管理費要收入大於支出，原因就在於現在要提到的公共基金。公共資金，主要是用於大型或緊急的修繕，例如：電梯壞掉需要整部換新、大樓外磁磚剝落影響路人安全須重新鋪設等，都是會使用到公共基金的場景。而公共基金的資金來源主要有 4 個，建築物起造人（建商）按照工程造價的一定比例或金額提撥、按照區分所有權人會議決議另行向住戶收取、每年管理費結餘轉撥入、公共基金的孳息。故公共基金的餘額其實相當重要，畢竟大筆的金額支出，若本身餘額不足以支應，也沒有做好時間上準備，一時之間對於住戶來說都是不小的壓力，高樓層住戶要爬樓梯上下樓根本是不可能的事，把保險的概念套用到大樓管理費上，相信大家就能理解了吧。
每個月的管理費好貴，我可以不繳嗎？
一旦區分所有權人在會議中就管理費事宜做出決議並在社區公告，相關規定就會對所有住戶生效，大家都需要繳納管理費喔！所以，如果有住戶逾期未繳納管理費，就等於是不遵守「公寓大廈管理條例」第10條的規定。管理委員會會先通知住戶，可能是口頭提醒或者書面通知給他們。如果住戶還是不繳納，管理委員會可能會寄發存證信函，甚至提起訴訟來追討管理費。就算通知方式不一樣，逾期未繳納管理費的後果和責任也是一樣的喔！所以大家還是要記得按時繳納管理費哦！
另外，如果區分所有權人或住戶未支付應該支付的管理費、公共基金或其他相關費用已經超過兩期或達到一定金額，並且經過一段催告期間後仍然沒有付款，管理負責人或管理委員會可以向法院提出訴訟，要求其支付應該支付的金額和遲延利息。
最後也是最嚴重的，住戶若積欠應分擔費用或違反法規未改善，管理負責人或管理委員會可要求改善，三個月內若未改善，可訴請法院強制遷離。違反情形包括：積欠費用達區分所有權總價百分之一、違反法令被處罰且未改善、及其他嚴重違法行為。
以上的法規內容雖然有一點艱澀生硬，但也是希望讀者能夠了解相關房屋知識規定，確保自己權益，不要因為管理費未交而傷了與管委會的和氣，畢盡買了房子都是想在這住上一段時間。
結論：
相信在閱讀完管理費與公共基金的內容後都能夠相當明白此項目的重要性，而讀者們也別忘了，不管是首次購屋，還是您現在正在看大樓中古房，不妨除了地點、格局與價格以外，多注意一項大樓管理費的結餘，尤其是屋齡較高的房屋，很有可能近幾年內會面臨多部電梯壞掉需要花費大量開支，又會或者是管理費結餘夠不夠請保全 24 小時站崗，雖然我們沒辦法掌握精確的數字，但稍微估計一下就可以減少一項買入大樓中古屋後可能面臨到的風險。最後也祝福每位讀者能夠早日購入夢想中的那一間房！
