高雄，六都之一，占地卻非常遼闊，因此有分北高雄以及南高雄，隨著時代的演化，北高雄與南高雄之間的差異愈來愈消弭，根據樂居網的統計，北高雄漲幅約 26.1%，南高雄漲幅約 17.7%，顯見北高雄的房價漲幅大於南高雄。此篇重點會著重北高雄房價最高區域－鼓山區，並剖析它為何稱霸北高雄房價，以及詳述其區域的兩大重點重劃區，最後舉幾個知名建案為例，讓考慮在生活久居在高雄的你，對於高雄有初步的認識！
高雄也有南北之稱？
高雄占地遼闊，約全台 1/12，形狀又為狹長的縱軸型，因此也有分出北高雄、南高雄，在許多老高雄人的心裡，劃分南北高雄的界線是高雄火車站，以北叫北高雄（後驛）、以南叫南高雄，或是沿著鐵路走的建國路也可以作為劃分界線。其中，北高雄包括：楠梓、左營、鼓山、鹽埕、三民、旗津；南高雄則包括：前金、新興、苓雅、前鎮、小港等區。
由於高雄市、縣的合併，則讓南、北高在地理區位上的定義則更顯廣闊。但以在地人的角度來看，傳統的北高雄和南高雄界線，仍是以高雄火車站做為分界線。
那麼既然有南北之分，那高雄人會不會也有「戰南北」情節？以房價來說，答案是有的，在民國 80 年前後時期，北高多為農地或是工廠，而南高才有百貨公司，但是隨著鐵路、捷運等交通機能愈來愈發達，北高與南高的分際越來越不明顯，甚至北高有隱隱超越南高的現象，因為北高有許多重劃區，可供開發的土地多，土地多寡也直接影響產業發展，就業人口增加的地區相對地也會提高購屋率，像是北高的鼓山區就是熱區。
圖／Google Map；繪製／房市氣象台
高雄鼓山區：綜合地域、交通、環境等優點
鼓山區位於高雄市西南方，地理位置山海相鄰，除西側壽山外，全區其餘地勢大致平坦，氣候屬熱帶季風氣候。其中有兩大計畫特區為區域焦點：農 16 重劃區以及美術館重劃區，它們都各有一個標誌性的公園，分別是凹子底森林公園、美術館公園，大重劃區被捷運藍、紅線，以及高鐵所環繞，無論是先天平坦地域條件，或是交通地利之便，以及本身具備的公園濕地等，再加上鐵路地下化及輕軌捷運前景，都讓鼓山區的房價水漲船高。
另外緊鄰美術館特區的中都重劃區（三民區），目前機能發展類似 15 年前的美術館重劃區，近期也隱隱有緊跟著美術館重劃區腳步，進行商圈發展，將成下一個美術館特區。
圖／Google Map；繪製／房市氣象台
農16重劃區／凹子底重劃區：
早期稱為凹子底，後來市府加速發展北高雄，此區因早年多農業用地而被稱為農十六特區，簡稱農十六。未來擁有雙輕軌優勢，有近 10 公頃的森林公園，約占整體面積的三分之一，堪稱是高雄版的信義計畫區。農 16 ，同時捷運紅線與百貨購物商圈加持，提供充裕生活機能，形塑優質居家環境，加上緊鄰漢神巨蛋百貨商圈，和上百億的新百貨商場開發計劃陸續推動，吸引頂端客層持續進駐，成為頂級豪宅大樓推案重鎮。
當地的屋齡多在 10 年內，發展新穎，商業氣息低，複雜環境少，相對單純，因此是許多國中、國小的預定地，綜合上述，農 16 集結學區、交通等先天優勢，而生活與商業機能也正突飛猛進地起飛。
美術館重劃區：
高雄市立美術館園區位於內惟埤文化園區內，早期為水源灌溉埤塘，現今綠意廣闊，已被列入高雄市第 44 期重劃區，正式名稱為內惟埤文化園區特定區，並規畫藝術文化的新舞台，又稱為美術館重劃區，目前美術館重劃區發展已臻至成熟。也是鼓山區重劃區中綠地面積最大，它含蓋的綠地高達 41 公頃，環境優美，有高雄綠肺之稱，適合對於生活品質要求較高的中高端至頂層購屋族群。
建案介紹：
遠雄建設「Park 16」、城揚建設「J MODERN」、太普建設「美術君御」、京城建設「京城美術皇居」
談及兩個重劃區的差異，那麼以知名建商的建案為例，各舉兩個建案，並試剖析周遭的環境、價格、潛力，以及適合的購屋族群。
圖／Google Map；繪製／房市氣象台
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遠雄建設「Park 16」：預計 2026 年完工
位在農16 重劃區龍德路，屬於農16 核心地帶，基地正對龍華國小、旁有凹子底森林公園，步行 3 分鐘可達輕軌 C23 龍華國小站，富邦人壽BOT案將引進百貨商場，飯店、旅館、影城等商業機能即在龍華國小舊址。主打絕版小宅，並配置精品小宅內鮮見的空中泳池、以及健身房和交誼咖啡廳等規劃。同時擁有頂級進口櫃體與衛浴設備。另外，相較於美術館特區及農16 特區的建案幾乎都走大坪數設計，遠雄 Park16 20-40 坪的配置設計，毫無疑問成為此區稀有的小坪數建案。符合父母為子女置產、單身高薪族群、或是單純想置產來卡住絕佳區位者的需求。
格局推案有一大房（ 20 ／ 26 坪）、二房（ 30 ／ 35 坪）、三房（ 40 坪）；公設比 34 ％，均價落在 48 萬／坪。
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城揚建設「J MODERN」：屋齡 1 年
位在農16 特區明華路，屬於農16 偏外圍地帶，基地步行約 5 分鐘可至明誠公園、凹子底森林公園，單面臨路，退縮 40 米的大門可以增加行人使用與車輛駛出空間，採用錯位高雄厝陽台設計，讓陽光更能有效地進入房間，吸引首購族或小家庭客群。
格局推案有二房（ 21 ／ 26 坪）、三房（ 40 ／ 46 坪）；公設比 35.53 ％，均價落在 36 萬。
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太普建設「美術君御」：屋齡 1 年
位在美術館特區美術南三路，基地步行 10 分鐘內可到青海商圈，雙面臨路，廚具採用 IH 電子爐，公設豐富，可以遠望高雄市立美術館景觀，景觀宅的條件吸引嚮往質感生活的群眾。
格局推案有 45 跟 80 坪；公設比 35.47 ％，均價落在 33 萬，坐擁高雄市立美術館、美術館車站。
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京城建設「京城美術皇居」：銷售中
位在美術館特區美術北五街，基地步行 5 分鐘可到高雄市立美術館，雙面臨路，低公設比，大膽採用 20 世紀初藝術家Paul Klee的夜火名畫作為意象，詮釋該區的藝術與人化氣息，搶眼外觀讓他成為當地的指標建案，辨識度極高。
格局推案有三房（ 58 ／ 63 ／ 70 ／ 73 坪）、四房（ 115 ／ 120 坪）；公設比 30.49 ％，均價落在 33 萬，坐擁明誠國小、明誠國中（雙語學校）、內惟火車站。
在過去，北高雄的發展與南高雄有迥然的差異，但在近年高雄市政府的都市規劃下，北高雄除了交通日趨便捷，商圈也成型茁壯，而重劃區的規畫，更讓當地的居住品質提升不少。本文分析的焦點：鼓山區的美術館特區、農16 特區就是北高雄的精華，不僅交通、商圈發展逐漸成熟，更有大片公有綠地襯托出該區的居住品質和價值。而在建商陸續進駐開發後，核心區塊越來越少，更增添該區物件價值的想像空間。
