就像身分證般，每一塊土地都有自己劃分的類型，一旦更改土地，需要向當地地政事務所申請變更地目，而土地若要興建的話則需要向單位申請「建築用地（簡稱建地）」，以建地的項目分類可大致區分為甲、乙、丙、丁種工業用地以及住宅用地、商用地等，每個類別的建地在貸款利率也有所不同，而能不能適用房貸也有所差異。此篇文章會介紹上述所提及的建地項目，以及說明現在台灣常見「用乙種工業用地作為住商混合建案」的模式，究竟會對購屋族造成什麼影響。
建築用地的種類，它們是如何劃分？
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工業用地
影響工業用地的最主要兩個因素：建蔽率、容積率。建蔽率指的是建築面積占基地面積的大小，容積率則是決定建地能蓋多高，假設建蔽率60％、容積率240％、有100坪的土地，則一樓坪數會落在60坪，往上可以蓋三層樓（60坪*3樓=240坪=100*240％），簡單來說建蔽率愈高，建案愈寬；容積率愈高，建案愈高。接著以使用模式可以細分成特種、甲、乙、丙、丁種工業用地。
特種工業用地：【建蔽率40％。容積率160％】
供煉油、放射性、易爆物等高汙染產業使用。
甲種工業用地：【建蔽率60％。容積率240％】
供山坡地範圍外之農業區內建築使用者，也就是我們常說的「重工業」，如化學、化工、電鍍等產業使用，生活機能與方便度都比住宅用地差，相對地房價也較低。
乙種工業用地：【建蔽率60％。容積率240％】
供鄉村區內建築使用者，可供居住及低強度的商業使用。也就是我們常說的「輕工業」，如電子加工、汽機車運輸等，生活機能與方便度介於甲種工業用地跟住宅用地之間。
丙種工業用地：【建蔽率40％。容積率120％】
供森林區、山坡地保育區、風景區及山坡地範圍之農業區內建築使用者。近期各地政府單位對水土保持的規定有更嚴格的趨勢，相對地會壓縮到容積率（可向上蓋的坪數）。
丁種工業用地：【建蔽率70％。容積率300％】
屬於非都市地區工業土地，供工廠及有關工業設施建築使用者。
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住宅用地、商業用地
住宅區同樣可以按照容積率以及建蔽率區分成九項，其九項的差異最主要是與鄰近周遭的生活機能作區分，基本上這九項都是以供民眾住宅使用為主。商業用地也是同樣的規則區分成四項，其四項的差異最主要是以商圈販售內容為主，像是零售業、服務業、批發業、娛樂業等。
有趣的是住宅以及商業用地有規定「禁止產業」，像是加油站（住一到住四）、殯葬服務業（商一）等，工業用地則無。
想知道自己家的地段位在什麼種類，可以上網搜尋該政府單位的城鄉資訊平台：
台北市政府城鄉資訊平台
新北市政府城鄉資訊平台
https://urban.planning.ntpc.gov.tw/
那麼住工業用地有甚麼好跟不好的地方？會影響購屋族哪些部分？
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缺點：處於灰色違法地帶、環境龍蛇雜處、貸款利率低甚至是不符資格
首先，我們來談談缺點的部分，最直接的衝擊就是「它是違法的」，基本上使用非住宅用地做為住宅使用是違法行為，不過關於這部分，建商也坦言表示，「用乙種工業用地作為住宅使用是法律的灰色地帶，且這樣的現象在民國80年就已經存在了，如今台灣30年內的建案中，乙種工業用地已經占據不少分量，倘若政府要決心嚴格執行，勢必會造成不少反彈跟聲浪」。但也難保未來哪一天會面臨這樣的問題，其中牽扯的關係就像是房市中的灰犀牛。
(灰犀牛比喻大概率且影響巨大的潛在危機)
再者，工業區牽涉到廢水排放、廢棄物清理、空氣汙染、進出交通等因素，因此想要擁有寧靜市中心、坐擁樹海第一排等優良住宅條件很難實現。
最後是貸款問題，銀行會根據房子價值、個人信用作出綜合考量，基於上述的先決問題，銀行端有可能是無法發放貸款給購屋族。
另外還有電費跟裝潢問題，電費將以工業電費計價，會比住宅用地貴，但是事後再去跟台電申請也是可以的，只是多一個步驟；裝潢問題，建商也知道工業用地無法作為住宅用地，因此成交多以毛胚屋（無隔間、無裝潢）的形式完成契約，事後的裝潢則由購買人承擔。
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優點：單坪價格便宜
講了這麼多劣勢方，那為何還仍有許多建案使用「乙種工業用地」？羊毛出在羊身上，乙種工業用地的重點在於單坪價格便宜，光是這一點就讓不少購屋族趨之若鶩。根據信義房屋的報導，乙工宅的優點在於「價格」，通常會便宜二～三成，缺點是貸款成數會降低，也無法申請首購優惠，日後要轉手出售，行情也不比住宅用地好。假設購屋族想買30坪的房子，住宅用地一坪50萬，則乙工宅就可以以一坪40萬（50*0.8）行情賣出，兩者相差300萬，不少人會以這個條件下去檢視，300萬可以補足裝潢跟電費的部分還有找，利弊權宜之下乙工宅似乎也是一個不錯的選擇。
優缺都有的乙工宅讓不少購屋族又愛又恨，但別忘記如果房子是要長久居住，還要考慮到交通、環境、本身屋況等問題，因此事前要考量管線是否會有漏水、發霉等問題，交通是否能滿足低噪音、低汙染的標準，環境則因為住商混宅的關係，也要思考居家周遭進出人口的背景，再退一萬步思考，也難保政府會開始肅清乙工宅（通常會從貸款或是條件等軟性劣勢條件下手），如果想要給全家人安心又舒適的住宅，建議還是找住宅用地為上策。
