3大購屋條款一次搞懂，避免簽約後才後悔！

前言

買房不是「不喜歡再退貨」這麼簡單！無論是預售屋還是中古屋，合約都是你與賣方（建商或屋主）之間最重要的保障文件。但偏偏，很多人對購屋條款不熟悉，到了簽約現場才發現看不懂專業術語，最後糊裡糊塗就簽了。

結果可能過了幾個月才發現：交屋坪數縮水？為什麼違約金如此高？管理費怎麼這麼貴？房子漏水了但建商不處理？其實這些問題，在簽約前就可以避免，關鍵在於你是否看懂合約，並問對問題！

房市氣象台帶你一起拆解購屋合約，不管是預售屋還是中古屋，哪些「關鍵條款」一定得注意？合約裡有什麼隱藏的「雷區」？該如何確保自己的權益？這篇文章讓你買房不踩雷，簽約更安心！

合約重點解析：預售屋 vs中古屋，條款大不同

購屋合約依照不同類型的房屋，合約內容有很大的差異。最常見的購屋方式是預售屋與中古屋，兩者在交易模式與權益保障上大不相同。

1.1 預售屋 vs. 中古屋

表1:預售屋與中古屋比較差異

預售屋的付款方式較為彈性，但未來交屋條件存在變數，而中古屋交易透明度較高，可立即驗屋，但沒有建商提供的保固機制。

1.2 預售屋合約重點解析

合約中的關鍵條款

履約保證方式：應確認是「價金信託」或「價金返還」，保障機制不同，影響資金安全。

交屋坪數計算方式：預售屋交屋時坪數可能與合約不同，需確認誤差範圍與找補計算方式，以免支付額外費用。

付款進度與交屋款比例：政府規定交屋款應至少佔總價5%，若比例過低，可能影響建商後續交屋誠意。

違約金比例：建商違約的賠償條件須清楚載明，買方違約金不得超過總價15%。

建材與設備規範：建議要求列出具體品牌與規格，避免出現「同等級品」等模糊用語，避免交屋後發現品質不如預期。

房市氣象台提醒：預售屋的合約雖然多數符合政府規範的定型化契約，但仍可能夾帶「個別磋商條款」，有些條款對買方不利，應特別仔細檢視。

1.3 中古屋合約重點解析

合約中的關鍵條款

房屋現況說明書：應詳細列明房屋的現況，包括漏水、壁癌、違建等狀況，並確認屋主是否誠實揭露。

產權過戶與貸款條件：確認屋主產權是否清楚，是否有抵押貸款尚未清償，避免產權移轉時產生糾紛。

稅費分攤：應明確規定契稅、土地增值稅、代書費等如何分擔，以免額外負擔。

管理費與公設維護費：社區型住宅，應確認管理費計算方式，並了解是否有額外的修繕基金支出。

交屋時間與點交標準：交屋時是否包含裝潢、家電，並載明點交標準，以避免爭議。

房市氣象台提醒：中古屋沒有建商提供的保固，購買前務必親自驗屋，並要求屋主在合約中清楚載明房屋狀況，避免交屋後才發現問題。透過仲介成交通常會有履約保證機制，若是與屋主私下成交，則需更謹慎評估付款與產權過戶的安全性。

合約雷區整理：購屋合約中的常見陷阱

2.1 預售屋合約常見雷區

雷區1：交屋坪數與找補條款不清

交屋時實際坪數可能與合約記載有所誤差，通常允許誤差在3%內，超過時買方可要求解約。部分合約未明確訂定「如何計算找補金額」，可能導致買方在誤差範圍內仍須支付額外費用，建議仔細確認。

雷區2：付款條件不合理

按照政府規定，交屋款至少應佔總價5%，若合約設定的交屋款過低，可能代表建商為了減少交屋責任，購買時應特別注意。部分建案要求提前繳納工程期款，應確認付款進度是否符合政府規範，避免因建商財務問題而影響交屋。

雷區3：建材規格含糊不清

合約中若僅寫「採用同等級建材」或「依現場狀況調整」，代表建商有權替較低等級的材料。建議要求在合約中明確列出建材品牌、型號、規格，避免後續爭議。

雷區4：保固條款不完整

依政府規範，建築結構保固15年，設備保固1年，應確認保固內容是否符合政府標準。應確認哪些項目屬於保固範圍，避免日後發生問題卻無法申請維修。

雷區5：解約與違約條款不對等

需確認若建商延遲交屋，買方是否可主張違約賠償，是否有明確的補償機制。

2.2 中古屋合約常見雷區

雷區1：產權不清

需確認房屋產權是否乾淨，是否有抵押貸款、查封登記或設定他項權利，避免過戶時產生糾紛。若是透過仲介成交，應確認是否有履約保證，確保交易資金安全，避免付款後屋主無法如期交屋。

雷區2：房屋現況未揭露

若未簽署房屋現況說明書，屋主可能隱瞞房屋瑕疵，如漏水、壁癌、管線老舊、違建等，導致交屋後才發現問題。

雷區3：稅費分攤不明

契稅、土地增值稅、代書費等以及房屋尚有費用未繳清，應在合約中明確載明由誰支付，避免產生額外費用爭議。

雷區4：交屋條件標準模糊

合約應明確載明交屋時間，並確認過戶後多久內完成點交，避應載明點交範圍，例如是否包含家具、裝潢、冷氣、熱水器等，以免交屋後發生糾紛。

雷區5：違約條款偏向賣方

合約中建議要求增加「貸款未過可無條件解約」的但書條款，但並不是每一位屋主都會接受這個條款。若賣方違約，應確認違約金比例是否合理，避免發生買賣方交易失衡的情況。

預售屋的合約由建商提供，通常較為嚴謹，但仍可能存在例如坪數誤差、付款條件、違約金計算方式等，這些都需要仔細檢視，中古屋是買賣雙方自行協議，合約彈性較大，因此更需要明確規範房屋狀況、產權問題、交屋時間、點交標準等，才能避免後續爭議。

合約審閱:五個保障步驟

買房簽約不是走過場，因在簽約前，一定要做足功課，確保自己簽的合約是公平合理的，避免日後吃虧。

第一步，預留時間細讀合約

預售屋規定合約至少要有5天的審閱期，內政部也有提供「預售屋買賣契約書範本」和「成屋買賣契約書範本」，建議下載對照，確認合約內容有沒有問題。

第二步，確認付款方式和履約保證

預售屋的款項多半是分期支付，因此要確認付款進度是否合理，交屋款至少要佔總價5%，如果過低，可能代表建商想減少責任，這點要特別小心，此外，預售屋應該要有價金信託或價金返還機制，確保錢不會被建商挪用。而中古屋如果是透過仲介成交，也會有履約保證，確保過戶前資金安全。

第三步，交屋時的條件一定要確認

預售屋交屋時，所以一定要確認坪數誤差範圍，如果有差異，金額要怎麼補或退也要條列清楚，中古屋則要確保交屋時的「點交標準」，是否包含房子內的裝潢、家電等設備，都應該寫在合約內。

第四步，違約責任不能忽略

違約條款往往是大家最容易忽略的部分，合約裡一定會規定買方和賣方違約時該負的責任，建商或賣方若違約，有無賠償條款或遲延交屋罰則，不可忽略買賣雙方違約責任是否對等。

第五步，承諾都要白紙黑字寫進合約

不管是建商的銷售人員、仲介，甚至屋主，口頭承諾都不具法律效力!包括:付款方式、建材設備、交屋標準、違約條款等，都應該要求對方白紙黑字寫進合約，以避免日後爭議。

結語：簽約前多一分細心，買房後少一分煩惱

不管是預售屋還是中古屋，合約裡的付款方式、履約保證、交屋條件、違約條款，每一個環節都不能掉以輕心，合約不是拿來當形式文件簽一簽，而是買方保障自己的工具，看不懂的條款就問，覺得有疑慮的內容就要求修改，千萬不要因為怕麻煩或趕時間，就草率簽約。

房市氣象台要提醒所有購屋者，簽約前，記得停、看、聽。

「停」下來仔細檢查合約，「看」清楚每個條款是否合理，「聽」專業人士的建議，確保內容保障自己的權益，買房不是衝動消費，而是長期責任，細心審閱合約，才能讓這筆交易圓滿成功，為自己打造一個真正安心的家。