管委會介紹與優缺點 買房除了房屋本身，你不可不知道事

HI~讀者們，或許我們正處在同一階段。隨著各地房價的攀升或南北地方區域的不同，有越來越多年輕族群選擇購買大樓當作人生中的第一棟房子，又或者後疫情時代電商購物的普及，使得有管理員幫忙簽收包裹與退貨省了很多心力才是你的第一首選呢？在上一篇我們談過管理費的作用與支付，這一次讓我來了解『管理委員會』這個背後的運作單位吧！

名詞定義

讓我們先來看看法規上的定義：

1. 管理委員會：指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。
2. 管理負責人：指未成立管理委員會，由區分所有權人推選住戶一人或依第二十八條第三項（起造人於召集區分所有權人召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人前，為公寓大廈之管理負責人)、第二十九條第六項（公寓大廈未組成管理委員會且未推選管理負責人時，以區分所有權人互推之召集人或申請指定之臨時召集人為管理負責人。區分所有權人無法互推召集人或申請指定臨時召集人時，區分所有權人得申請直轄市、縣（市）主管機關指定住戶一人為管理負責人）規定為負責管理公寓大廈事務者。
3. 區分所有權人會議：指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議。

管委會的組成

• 管委會職務
  

  當公寓大廈建築物的所有權登記中，區分所有權人數達到一半以上，且他們的區分所有權比例總和也達到一半以上時，建築的起造人應在三個月內召集區分所有權人，召開區分所有權人會議。在會議上，他們應該成立一個管理委員會或推選一名管理負責人，并且向所在地的直轄市、縣（市）主管機關報告。这是為了确保建築物的管理和維護得到有效的組織和協調。

『公寓大廈管理條例第29條』：公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人。公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會。除了主任委員外還有管理委員，如下表：

（資料來源：台中市政府住宅發展工程處）

• 未成立的罰則與改善
  

  公寓大樓若未在規定的期限內成立管理委員會或推選管理負責人，並且未按要求報備，那麼直轄市或縣（市）主管機關可以根據每個專有部分對區分所有權人處以新台幣4萬元至20萬元的罰款，並要求他們在一定期限內完成相關程序。如果在期限屆滿後仍未完成，那麼可以再次處罰。這可是相當重要的一件事喲！購買新建案的讀者們要注意，可別因此而產生罰款。

對於未成立管理組織並未報備的公寓大廈，直轄市和縣（市）主管機關有權依照不同標準（例如樓高或使用性質的不同等）制定計畫，協助引導和輔導區分所有權人召開會議，成立管理委員會或選舉管理負責人。這些計畫會根據特定的條件或需求進行分期、分區或分類，並向相應的直轄市或縣（市）主管機關報備。

管理委員會的工作內容有哪些？

區分所有權人會議，由全體區分所有權人組成，每年至少應召開定期會議一次。區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。

執行之區分所有權人會議決議事項，可能包括：

1. 清潔、維護、修繕和改良共有及共用部分，確保公共區域的整潔，修剪花園，定期保養電梯，修復兒童遊樂設施，維護社區籃球場和桌球室器材，以及進行水塔的修繕和化糞池的抽肥等等。
2. 確保公寓大樓及其周圍的安全和環境維護，以防止大樓年久外牆磁磚剝落砸傷行人。
3. 住戶共同事務應興革事項之建議，包括公共設施的更換與移除，重大節日一同辦桌祭拜。
4. 制止住戶違規行為並提供相關信息，如制止住戶損壞樓梯、電梯、信箱等物品，解決門口擺放鞋櫃、樓梯間堆積雜物等可能妨礙緊急逃生的情況，還有確保住戶按照垃圾分類要求進行垃圾處理。
5. 管理管理費收益、公共基金應設專戶儲存和其他經費的收支、保管和運用，提出會計報告、結算報告運用情形公告。
6. 管理服務人之委任、僱傭及監督，包括聘雇門口警衛、資源回收廠商、設備修繕廠商。
7. 申報之公共安全檢查與消防安全設備檢修之申報及改善之執行。

管委會的好處

1. 地方政府的補助款項：以台中市依社區戶數申請補助款項為例，小於50戶補助1萬元、51-100戶補助2萬元、101-150戶補助三萬元…等(如下圖)。
2. 提升社區價值：現在的購屋者相當重視社區管理，良好的管委會注重且社區環境整潔、活絡社區氣氛，營造高居住品質有助於提高房屋價值。
3. 代收信件包裹、美食外送：如同開頭所說，後疫情時代網購的滲透率增加，大幅增加了住家訂購網路商品的頻率，管理員的代收方便性無庸置疑。
4. 規定車位使用權：許多大樓停車位不足容納全住戶停放，除私人購買外，大多須以出租抽籤辦理，可以減少住戶隨意佔用車位的事情發生。
5. 管理委員會有當事人能力：管理委員會為原告或被告時，應將訴訟事件要旨盡速告知區分所有權人，或對外可以代表全體社區，以管委會的名義提起訴訟。

（資料來源：台中市政府住宅發展工程處）

管委會的缺點

1. 管委會管理品質不一：消極態度面對公共空間修繕問題，公共空間之電梯維護、磁磚剝落、頂樓漏水不予儘速處理，待明顯損壞或發生事件時才修繕。
2. 管委會管太寬有越權之實：訂定規範限制住戶裝潢、寵物飼養，或祭出更強硬手段處置，如前一段時間新聞報導，住戶因地勢幅度將車庫出入口修改至社區車輛進出口平坦區且無阻擋其餘住戶之出入，卻慘遭到管委會以鐵鍊花圃阻擋不得使用等類似情形。

結論與分享

筆者認為社區的管理與經營是相當重要的一件事，居住所有權人在能力之內也應該要積極去參與了解社區狀況，筆者相信在台灣有絕大部分的人將人生當中賺到的大多數財產配置在房屋上，姑且不論管理委員會維護社區不善導致房屋價值的減損，光是碰上大樓管理費遭到管理委員捲款逃跑，住戶需多繳納管理費重新累積總額就是難解之題；舊社區大樓電梯更換花費數百萬，管理委員會沒有良好的財務規劃又怎麼能夠有一筆錢可以更換一台電梯呢？若要住戶自掏腰包，恐怕二樓與頂樓的住戶意願會大不相同，管理委員又要怎麼說服住戶呢？筆者的家庭當初搬家，也是因為原本住家社區面臨大樓管理費總額見底且後續維修更換金額龐大，故興起了另找住家的想法，所以特別看重。

最後，如果讀者們您從未了解過目前居住地方的管委會是否良好，除了日常進出大門的環境觀察外，搭乘電梯時別再低頭滑手機啦！看一下佈告欄公告，好好瞭解一下最近的管理委員會決議與大樓管理費支出狀況吧！