換新家的節稅妙技(上)

年輕時打拚買下一間小房，過幾年事業穩定後，想帶著家人一起換到好一點的大房，此時稅務的議題就會浮現了，有「重購退稅」這項合法節稅的管道，保障自住戶手邊金流健全，在處分不動產時，可以「無痛」接軌到新家去。

換新家的過程 有三項重稅

對一般小資家庭而言，常是賣掉舊家套現，才有機會支應新家的頭期款，一買一賣的過程中，包括綜所稅、房地合一稅、土地增值稅等三大稅，皆可透過重購退稅的模式，近乎全額退回手上。

這是自住客專屬的租稅優惠之一，重購退稅顧名思義，是指自住客在賣掉舊屋，重新購置自住不動產時，政府願意退還出售舊屋時課徵的所得稅，與所得稅概念相近的土增稅，也同樣有退稅的權益。

至於出售舊家繳到什麼稅，則是依原始取得時間不同，適用不同稅制，如果是2015年12月31日以前買的房子，出售時是合併在綜所稅當中報繳，最高課徵40%所得稅；而如果舊家是在2016年1月1日之後入手的，則須報繳房地合一稅。

無論取得時間為何，如果土地公告現值有調漲，都同樣需要留意土增稅，不過房地合一稅本身在計算時，就會扣掉土地公告現值的漲幅，因此不用擔心重複課稅。

重購退稅 戶籍安排是重點

重購退稅是自住客的權益，而為了證明是自住房屋，國稅局及地方稅捐處，首先是檢查你這間房，在出售前一年內，是否有出租、供營業或執業使用的情形，若有，就不符合自住的定義。

另一個大重點，則在於戶籍的安排，無論你重購過程繳的是綜所稅、房地合一稅或土增稅，要主張重購退稅，政府都要檢查你家人的戶籍，是否有設立於舊屋的原址。

新舊房屋及土地的所有權，最好都在同一人名下為佳，若新舊所有權在不同家人身上，須事前諮詢清楚是否影響適用。

萬一屋主或地主本人及配偶在舊家沒設戶籍，未成年兒女有設籍也沒問題的，但若是僅有爸媽或成年子女設籍，有可能會影響房地合一稅的退稅權益，這點要特別注意。

新舊交屋 把握「二年」關鍵期

如欲申請重購退稅，買賣時程也要注意，必須在二年期限內完成，至於是先賣後買，還是先買後賣，都同樣可以適用重購退稅。

若是先賣後買，就是在購置新家後，要主動向國稅局及稅捐處申請退稅；若是先買後賣，則是在報稅時就可以檢附相關證明，讓政府直接扣抵當下要繳的稅額。

值得注意的是，如果是從大屋換成小屋，或是從較貴的都市地段搬離至郊區，有可能會影響退稅權益，在綜所稅的部分，要是新購房屋價值低於原有房屋，便無法享有退稅；房地合一稅則可以退稅，會依照新舊不動產的價格差異，依比例退稅。

房地合一 重購退稅要列管五年

等到搬完家、退完稅之後，還要留意房地合一稅規定，重購退稅案件要列管五年，新入住的房地五年內不得再行移轉，或改做出租、營業等其他用途，維持自住狀態，以免被國稅局取消資格，追回退稅款。