投資房地產賺大錢II 買房還是買股好?10年數據幫分析

投資房地產賺大錢II 買房還是買股好?10年數據幫分析

前言

在台灣的金融市場中,投資房地產與股票各有其優勢與挑戰。作為投資者,選擇哪一種投資方式應該基於個人的財務目標、風險承受能力和投資策略。然而,綜合考量各種因素後,買房似乎比買股更具優勢,尤其是對於那些尋求穩定和長期收益的投資者來說,以下就讓房市氣象帶大家來看看是否真是如此?

投入成本高 + 成交天數長 = 穩定獲利

房地產因其較高的交易成本和較長的交易週期,使得投資者在決策時通常會經過深思熟慮,不會輕易做出衝動性的買賣行為。這種特性使得房地產市場相對於股票市場更加穩定。以台北市為例,2016年房價調整期間,平均房價從2015年的約新台幣85萬元/坪降至2016年的約78萬元/坪,跌幅約8.2%。同樣在2020年疫情初期,台北市房價從2019年的約80萬元/坪降至約76萬元/坪,年跌幅約5%。根據內政部不動產資訊平台和台灣房屋的數據,過去十年中,房地產市場的投資者獲利比例較為穩定,獲利比例平均在60%至80%之間波動。

相比之下,股票市場以其高波動性著稱,且投資者容易受到情緒影響,做出衝動的交易決策。以2008年金融危機為例,台灣加權股價指數從年初的約8,400點跌至年底的約4,600點,跌幅達到45%。2015年股市調整,指數從年初的約9,500點跌至年底的約8,200點,年跌幅約13%。根據金管會和台灣證券交易所的數據,過去十年中,股票市場的投資者獲利比例波動較大,獲利比例平均在45%至70%之間波動。

房地產、股市投資分析圖
房地產、股市投資分析圖

穩定收益 V.S 高風險高報酬

房地產是一種實物資產,具有實際的使用價值。無論市場如何波動,房地產都可以用來出租或自住,提供穩定的現金流。此外,房地產被認為是對抗通貨膨脹的有效工具。當通貨膨脹率上升時,房價和租金通常也會隨之上升,從而保值效果明顯。

六都近10年平均單坪月租金
六都近10年平均單坪月租金

數據顯示,六都的租金持續穩定增長,反映出穩定的租賃需求和市場活力。穩定增長的租金收入能夠為投資者提供持續的現金流,這在經濟不確定性增強的背景下尤為重要,可以用來支付房貸、維護房產價值,並提供穩定收入來源。

股票是一種無形資產,其價值取決於市場的供需關係和公司的經營狀況。股價可能受到多種因素的影響,包括經濟政策、企業業績和全球市場動向。因此,股票的價值波動較大,且無法提供實物資產的使用價值。

低成本高槓桿 吸引力十足的金融商品

如果將房地產單純視作金融商品,投資房地產可以使用房屋貸款進行槓桿操作,這意味著可以用較少的自有資金進行大額投資。例如,購買一棟價值新台幣1,000萬元的房產,投資者只需支付20%的首付款(即新台幣200萬元),其餘資金可以通過銀行貸款獲得。這種槓桿操作放大了投資回報,同時房貸利率相對較低,進一步增加了房地產投資的吸引力。

雖然股票市場也可以通過融資買股來運用槓桿,但這種操作風險較高。一旦股價下跌,投資者可能面臨追繳保證金的風險,甚至遭遇強制平倉,損失巨大。

政策優惠與稅務負擔

購買房地產可以享受一些稅務優惠,例如房貸利息扣抵和折舊扣抵等,這些優惠可以有效降低投資成本。同時,政府也推出了各種政策支持房地產市場,如首購族優惠貸款和自住住宅優惠稅率等,這些政策進一步提升了房地產投資的吸引力。

在台灣,股票交易所得需繳納證所稅,這會降低投資者的實際收益。此外,股票市場的波動性使得投資者難以預測未來的稅務負擔。

政策優惠與稅務負擔分析圖
政策優惠與稅務負擔分析圖

十年漲幅兩茫茫,不可不思量

根據過去十年的數據,台灣主要城市的房地產市場保持了穩定的增長。例如,台北市房價在過去十年中的年均增長率約為3.0%,新北市約為3.7%,台中市約為4.1%。這些數據顯示,房地產市場在長期內具有穩定的增值潛力,且風險較低。

雖然股票市場在長期內具有較高的增長潛力,但其波動性和不確定性也使得投資風險較高。例如,台灣加權股價指數在過去十年中的年均增長率約為5.9%。儘管回報率較高,但其波動性和風險也相對較大。

近10年房市、股市增值與風險比較表
近10年房市、股市增值與風險比較表

房市氣象台建議

資產配置保駕護航 + 股市目標多樣化

綜合上述分析,將資金分散於不同類型的投資標的(如房地產與股票),可以有效降低整體投資組合的風險,提高資產配置的穩定性。房地產投資提供了穩定的現金流和長期增值潛力,適合那些尋求穩定收益的投資者。

股票市場提供了多樣化的投資選擇,投資者可以通過分散投資來降低風險。例如,投資於ETF(交易所買賣基金)也是一個不錯的選擇。ETF提供了多樣化的股票組合,能夠有效分散風險,同時享受市場整體增長的收益。ETF管理費用相對較低,且交易靈活,適合那些希望參與股票市場但又擔心單一股票風險的投資者。

房地產市場在穩定性、安全性、稅務優惠和政策支持以及長期增值潛力方面具有明顯優勢。儘管股票市場提供了較高的增長潛力,但其高波動性和不確定性使得投資風險較高。對於尋求穩定和長期收益的投資者來說,買房是一個更為保守和穩健的投資選擇。

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