前言
房東們最害怕遇到的頭痛問題：當租客欠租還不搬家時，應該如何處理呢？對於想要穩定收租的房東來說，從租約的擬定、交屋流程到公證的效用，都是關鍵的權益保障措施。這篇文章將深入探討成為房東所需的基本知識，讓您在出租房產時更加安心。
理想交屋流程
要避免租賃過程中的糾紛，完善的交屋流程是不可或缺的，以下是理想的流程建議：
1.1交屋前狀態檢查
在交屋前，房東應先進行一次詳細的房屋檢查，包括牆面、地板、窗戶、門鎖等，並清點家具、家電的數量和狀況，拍照紀錄，作為日後的證明，確保雙方對交屋時房屋狀態的認知一致。
1.2交確認屋清單
建議準備一份「交屋清單」，列出屋內家具和家電的詳細清單及狀況描述，並拍照存證，交屋時雙方共同核對並簽字認證，以避免租賃期間因物品遺失或損壞而產生糾紛。
1.3水電、瓦斯抄表
交屋當天，應一同進行水電、瓦斯的抄表，記錄數值以便日後準確計算水電費用，讓租客能明確瞭解租賃期間的水電費用。
1.4建立良好溝通管道
在交屋時，應與租客交換電話號碼或其他聯繫方式，對於物業管理、修繕維護等事宜，雙方應有共識並保持有效溝通，以確保日後的管理能夠順利進行。
定型化租約的重點
定型化租約是保障房東和租客雙方權益的重要文件，以下是在簽定租賃契約時要特別留意的重點：
2.1 至少三天「契約審閱期」
根據法律規定，租客應有至少三天的契約審閱期，可以仔細確認租賃合約的條款無誤後再簽約，避免因為條款不明而引發糾紛。
2.2 確認簽約對象
在租賃合約中，房東需確認簽約對象的身份，並明確的規定在租約期間不得將房屋轉租給其他人用。
2.3 押金與租金相關費用
明確標示租金及押金金額，通常押金為2個月的租金，用以保障房屋維護或損壞賠償的需求。合約中應該明列其他相關費用，如水電費、瓦斯費、管理費等費用的支付方式與分配，避免日後爭議。
2.4 房屋修繕責任
合約中應說明房屋的修繕責任，一般來說，非人為損壞（如自然老化導致的水電設備故障）由房東負責維修；若因租客使用不當造成的損壞，則由租客自行負擔費用，租客應負責日常維護，例如保持房屋整潔、維護家具等。
即使做了上列完善的準備，還是可能會碰到租客欠租卻不肯搬走的情況，這時候，租約的「公證」程序就顯得格外重要。
租賃合約公證
租賃合約的公證是一項法律程序，旨在確保合約的真實性和法律效力，在租客違約時可以依法處理，以下是租賃合約公證的主要作用和好處：
3.1公證的定義
公證是由公證人（通常是律師或公證機構）確認合約的真實性，讓合約具備法律強制力，若發生欠租或違約情況，可以直接啟動強制執行，省去繁瑣的法律程序。
3.2公證的好處
3.3適用公證的情境
建議在租賃金額較高或是承租人背景不明的情況，透過公證降低風險。尤其是擔心遇到欠租或違約不搬離時，公證可以提供更強力有效的幫助。
合約內容補充條款
根據實際需求，房東可以加入補充條款，以加強對雙方的保障，以下是對於補充條款的建議：
4.1 退租點交應復原
在租約到期時，須將房屋內清理乾淨並恢復原狀，如有遺留物品視同廢棄物，由房東處理，衍生費用由承租人負擔，並於押金中扣除。
4.2 設備維護責任
合約中應清楚標示設備維護的責任劃分，一般來說，日常清潔和保養由租客負責，非人為損壞如電器故障等，則由房東負責修繕。清楚明列責任分配能避免因維修問題產生糾紛。
4.3 增加保障措施
房東可在合約中增設更具保障性的條款，如限制租客轉租權利、設定違約金等，以提升租約的保護力，確保房東的權益不被侵害。
結語
成為房東絕非易事，尤其在面對租客欠租或不搬家等情況時，基本的租賃合約難以提供保障。因此，了解如何完善租賃合約，從交屋流程到增加補充條款，再到合約的公證，都是保障房東權益的關鍵步驟。
公證過的租約為房東提供了更快速、直接的法律途徑來解決違約問題。若租約未經公證，當房客拖欠租金時，房東需透過寄存證信函進行催款並通知終止租約，之後才可向法院提起訴訟，在法院判決勝訴後，才能申請強制執行。過程相對複雜且耗時，增加房東的管理負擔。
完善的合約是維護雙方權益的基礎，希望此篇文章能幫助房東們在遇到問題時，能夠從容應對，輕鬆地管理好租賃事業。
